Tenor
I. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit hinsichtlich des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 19.12.2018 zu TOP 3 erledigt ist.
II. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 19.12.2018 zu TOP 7 wird für ungültig erklärt.
III. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16.12.2019 zu TOP 6 wird für ungültig erklärt.
IV. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
V. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 80 % und die Beklagten 20 %.
VI. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf EUR 46.471,17 festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Beschlüsse der Eigentümerversammlungen vom 19.12.2018 und 16.12.2019 betreffend die Abberufung, Bestellung und Entlastung der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die Jahresabrechnung für das Jahr 2017.
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft setzt sich aus insgesamt 88 Wohneinheiten zusammen. Mehrheitseigentümerin ist die …, der im Zeitpunkt der Eigentümerversammlung vom 19.12.2018 das Eigentum an 65 und im Zeitpunkt der Eigentümerversammlung vom 16.12.2019 das Eigentum an 60 Wohneinheiten zustand. Nach § 13.5.1 der Teilungserklärung entfallen bei einer Beschlussfassung auf jedes Wohnungseigentum drei Stimmen.
Im Jahr 2015 bestellte die Wohnungseigentümergemeinschaft die … für den Zeitraum 1.1.2015 bis 31.12.2019 zu ihrer Verwalterin (damals noch unter der seit Dezember 2015 geänderten Firma. Bei der Verwalterin … und der Mehrheitseigentümerin … handelt es sich um Konzernunternehmen unter der Konzernmutter … An der … hält die … 100 % der Anteile, an der … zwischen 80 % und 90 %.
Im Jahr 2017 vergab die Verwalterin unter der Leitung ihrer damaligen Mitarbeiterin … Aufträge über die Sanierung der Fußwege zu und zwischen den Häusern der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Auftragsvolumen in Höhe von insgesamt EUR 68.425,00. Nach § 3.4 des Verwaltervertrags war für die Vergabe von Aufträgen durch die Verwalterin ab einem Auftragsvolumen in Höhe von EUR 2.500,00 ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich. Die Verwalterin beauftragte den Einzelunternehmer … mit der Durchführung sämtlicher Sanierungsmaßnahmen ohne vorherige Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über mehrere Einzelaufträge mit einem Auftragsvolumen von jeweils EUR 2.499,00.
Auf der Eigentümerversammlung am 19.12.2018 fassten die Eigentümern unter anderem die nachfolgenden drei Beschlüsse zu TOP 3, TOP 5 und TOP 7, wobei die Verwalterin … die Stimmen für die … abgab:
Beschluss TOP 3 (Abwahl / Kündigung des …
„Die Wohnungseigentümer beschließen die Abwahl/Kündigung des Verwalters wegen wiederholter Nichterfüllung seiner Aufgaben.”
Ausweislich des Protokolls wurden für den Antrag 39 Ja-Stimmen bei 195 Nein-Stimmen und 3 Enthaltungen abgegeben.
Beschluss TOP 5 (Genehmigung der Jahres- und Einzelabrechnungen für den Zeitraum vom 1.1.2017 bis 31.12.2017):
„Die vom Verwalter vorgelegte Hausgeldabrechnung für den Zeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2017 mit einer Abrechnungsspitze (gemäß Ausweis ,Hausgeldrückstand aus Abrechnungsspitze 2017' eben Vermögensstatus der Gesamtabrechnung) in Höhe von 51.243,50 Euro, bestehend aus Gesamt- und Einzelabrechnungen, wird insbesondere hinsichtlich der dort vorgenommenen Verteilung der Bewirtschaftungskosten, Beitragsleistungen zur Instandhaltungsrücklage und Einnahmen genehmigt. […]”
Ausweislich des Protokolls wurden für den Antrag 195 Ja-Stimmen bei 36 Nein-Stimmen und 6 Enthaltungen abgegeben.
Beschluss TOP 7 (Entlastung des Verwalters):
„Dem Verwalter wird für seine Tätigkeit im abgelaufenen Geschäftsjahr 2017 die Entlastung erteilt.”
Ausweislich des Protokolls wurden für den Antrag 195 Ja-Stimmen bei 39 Nein-Stimmen und 3 Enthaltungen abgegeben.
Die für die Verwalterin tätige Frau … verließ die Verwalterin zwischenzeitlich.
Auf der Eigentümerversammlung am 16.12.2019 fassten die Eigentümer unter anderem die nachfolgenden zwei Beschlüsse zu TOP 6 und TOP 7:
Beschluss TOP 6 (Verwalterbestellung und Abschluss eines Verwaltervertrages/…
„Die Eigentümer beschließen, die … […] für die Zeit vom 1.1.2020 bis zum 31.12.2022 zum Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz zu bestellen. […] Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt und bevollmächtigt, namens der Wohnungseigentümer mit dem … einen Verwaltervertrag […] abzuschließen.”
Ausweislich des Protokolls wurden für den Antrag 180 Ja-Stimmen bei 66 Nein-Stimmen und keiner Enthaltung abgegeben.
Beschluss TOP 7 (Verwalterbestellung und Abschluss eines Verwaltervertrages/…
„Die Eigentümer beschließen, die … … Für die Zeit vom 1.1.2020 bis zum 31.12.2021 zum Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz zu bestellen. […]”
Ausweislich des Protokolls wurden für den Antrag 66 Ja-Stimmen bei 180 Nein-Stimmen und keiner Enthaltung abgegeben.
Die Klägerseite behauptet, dass bei schlechterer Leistung des Unternehmens … im Vergleich zu einem...
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