AG Suhl Urteil vom 27.05.2003 - 5 C 1120/02

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Wiedergabe des Tatbestandes entfällt gemäß § 313 a ZPO

Gründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Nachzahlung der Betriebskosten für die Jahre 1999 bis 2001, da die Beklagten einen Teil der in Rechnung gestellten Hausmeisterkosten zu Recht einbehalten haben (§ 4 MHG, § 27 II BV).

Nach § 4 MHG können nur Betriebskosten i.S. von § 27 II BV abgerechnet und umgelegt werden, wozu nach Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 II BV Hausmeisterkosten gehören, nicht aber die in §§ 26 u. 28 BV gesondert behandelten Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die teilweise in der Praxis von Hausmeistern mit wahrgenommen werden, wie dies vorliegend erfolgt ist. Damit fallen bereits die in dem Vertrag über Dienstleistungen Nr. 24/97 enthaltenen Instandhaltungstätigkeiten und Kleinreparaturen sowie die Mitwirkung bei Verwaltungstätigkeiten des Hausmeisters zwangsläufig aus der Berechnung der Betriebskosten heraus, da es sich hierbei nicht um umlagefähige Kosten handelt. Zu den Instandhaltungskosten gehören auch die Wartungs- und Überprüfungsarbeiten, in die die Kontrollen von technischen Einrichtungen zu subsumieren sind (Sternel, Mietrecht 3. Auflage III, Randnr. 298). Die in der Anlage 3 zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung ausdrücklich genannten Instandhaltungsarbeiten Wartung der Heizung und Warmwasseranlage, die umlagefähig sind, sind nicht Gegenstand des Hausmeistervertrages, da diese Arbeiten durch Fremdfirmen erbracht werden und die hieraus resultierenden Kosten Bestandteil der jeweiligen Heizkostenabrechnung sind.

Soweit Kontrollen durch den Hausmeister der Feststellung von Mängeln dienen, stellen diese vorbeugende Maßnahmen zur Vermeidung von Schäden und somit der Instandhaltung dar, deren Kosten der Vermieter zu tragen hat.

Der vorgelegte Vertrag über Dienstleistungen enthält für die Grundkosten der Hausmeistertätigkeit ausschließlich Kontroll- und Instandhaltungstätigkeiten und lediglich in dem geringen Umfang Serviceleistungen, z.B. Reinigungsdienst im öffentlichen Bereich. Winterdienstarbeiten sind gleichfalls im Vertrag gesondert ausgewiesen und werden deshalb auch in der Betriebskostenabrechnung gesondert abgerechnet. Somit verbleibt für reine Hausmeistertätigkeit nur ein geringer Anteil umlagefähiger Kosten übrig, der mit der Zahlung des anerkannten Betrages von jährlich 120,– DM, somit 61,36 EUR, abgegolten ist.

Hierbei ist gleichfalls zu berücksichtigen, dass die Entscheidung des Vermieters, einen Hausmeister zu beauftragen, dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit unterliegt (Sternel Mietrecht aktuell 3. Auflage, Randnr. 767). Das Landgericht Köln hat insoweit durch Urteil vom 04.04.1995 (ZMR, Heft 9/1995, Seite XII Nr. 12 Nr. 22) ausgeführt, dass auch bei mietvertraglich vereinbarter Umlagefähigkeit die durch eine Beauftragung entstandenen Hausmeisterkosten dann nicht auf den Mieter abgewälzt werden können, wenn der Vermieter nicht die Erforderlichkeit dieser Kosten näher dargelegt hat, zumal die in Rechnung gestellten Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche die durchschnittlichen Hauswartkosten erheblich übersteigen. Zwar besteht für die Stadt Zella-Mehlis kein Mietspiegel für durchschnittliche Hauswartkosten, jedoch sind diese erheblich überhöht. So sind beispielsweise nach dem Mietspiegel für Frankfurt a. Main 0,28 DM/pro Quadratmeter, nach dem Mietspiegel für München 0,20 DM pro Quadratmeter und nach dem Mietspiegel für den eher ländlichen und preiswerteren Raum Remscheid und Bermelskirchen 0,07 DM pro Quadratmeter monatlich gerechtfertigt. Unter Berücksichtigung des im Raum Zella-Mehlis herrschenden Lohngefüges ist die vereinbarte Vergütung von 0,38 DM pro Quadratmeter darüber hinaus erheblich überzogen, zumal in dem Vertrag weder Hausreinigung noch Gartenpflege enthalten sind.

Der von den Beklagten gezahlte Betrag für Hausmeisterkosten deckt somit hinreichend die umlagefähigen und wirtschaftlich notwendigen Kosten gemäß Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 II BV.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11, § 713 ZPO.

Fundstellen

Haufe-Index 1113642

WuM 2003, 452