Allgemeine Geschäftsbedingungen (Miete) / 2.2 Rechtsfolge

2.2.1 Individualvereinbarung

Die Unterscheidung, ob es sich bei einer bestimmten Vertragsklausel um eine Geschäftsbedingung oder um eine Individualvereinbarung handelt, ist praktisch von entscheidender Bedeutung, wenn eine Partei ihre Ansprüche auf diese Klausel stützt und die andere Partei einwendet, die Klausel sei unwirksam. Verlangt z. B. der Vermieter von seinem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß einer mietvertraglichen Vereinbarung und wendet der Mieter ein, diese Klausel sei unwirksam und er sei daher zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, ist vorab die Wirksamkeit der entsprechenden Vereinbarung zu prüfen.

Handelt es sich bei dieser Vereinbarung um eine Individualvereinbarung, ist diese nur dann unwirksam, wenn sie gegen zwingendes Recht verstößt, was im Gesetz z. B. durch die Formulierung "Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam" zum Ausdruck gebracht wird; ferner dann, wenn die Vereinbarung gegen Verbotsgesetze i. S. d. § 134 BGB, gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt oder sittenwidrig i. S. d. (§ 138 BGB) ist.^[1] Dies wird jedoch nur im Ausnahmefall gegeben sein.

[1] BGH, a. a. O..

2.2.2 Geschäftsbedingung

Anders verhält es sich, wenn die Vereinbarung als Geschäftsbedingung zu qualifizieren ist, da in diesem Fall die Wirksamkeit anhand der §§ 305 ff. BGB zu prüfen ist. Danach ist eine Klausel nicht nur nach den erwähnten allgemeinen Regeln, sondern bereits dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner i. S. v. § 307 BGB "unangemessen benachteiligt".

Eine unangemessene Benachteiligung wird i. d. R. dann angenommen, wenn sich die Klausel zu weit zulasten des Klauselgegners (hier: des Mieters) von der gesetzlichen Regelung entfernt. So bestimmt z. B. der § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass der Vermieter die Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten hat mit der Folge, dass nach dieser gesetzlichen Regelung die Durchführung von Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters und nicht des Mieters ist. Bei Prüfung der Wirksamkeit einer Klausel, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen überbürdet, stellt sich somit die Frage, ob von dieser gesetzlichen Regelung zu weit zulasten des Mieters abgewichen und dieser somit unangemessen benachteiligt wurde i. S. v. § 307 BGB. Dies kann der Fall sein, wenn z. B. die Fristen für die Durchführung der Arbeiten zu kurz bemessen wurden oder die Klausel den Mieter zur uneingeschränkten Renovierung beim Auszug verpflichtet. ^[1]

Mit der Neufassung des § 307 BGB wurde ferner das von der Rechtsprechung entwickelte Transparenzgebot in das Gesetz aufgenommen. Danach kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Mieters auch daraus ergeben, dass eine Bestimmung nicht klar und verständlich ist (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Eine zunehmend am Gedanken des Verbraucherschutzes bzw. Mieterschutzes orientierte Auslegung des Gesetzes zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (seit 1.1.2002: §§ 305 ff. BGB) hat dazu geführt, dass zum Teil jahrzehntelang verwendete Formularklauseln für unwirksam erklärt wurden.

[1]

Zur Wirksamkeit einer Formularklausel, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, vgl. im Einzelnen "Schönheitsreparaturen – Vertragsklauseln".