10.1 Laufzeit des Verwaltervertrags
Nach umstrittener Rechtsprechung des BGH unterliegt die Laufzeit des Verwaltervertrags auch in einem Formularvertrag wegen der vorrangigen Sonderregelung in § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht dem Klauselverbot des § 309 Nr. 9a BGB, wonach eine den anderen Vertragsteil länger als 2 Jahre bindende Laufzeit des Vertrags unwirksam ist.[1]
Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 ist zum einen die Abberufung des Verwalters nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG nicht mehr an einen wichtigen Grund knüpfbar, zum anderen und maßgeblich, endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG automatisch spätestens 6 Monate nach Abberufung des Verwalters. Völlig unabhängig davon also, welche Laufzeit der Verwaltervertrag haben soll, wird die Vereinbarung im Fall der Abberufung hinfällig. Von besonderer Bedeutung ist insoweit, dass in Ermangelung einer Übergangsvorschrift auch bereits vor Inkrafttreten des WEMoG begründete Bestellungsverhältnisse und geschlossene Verwalterverträge von der Neuregelung betroffen sind.
Verwalterbestellung mit Wirkung vom 1.1.2019
Der Verwalter wurde mit Wirkung vom 1.1.2019 für 5 Jahre bis zum 31.12.2023 bestellt. Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags sind auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt. Seit 1.12.2020 kann nun dieser Verwalter jederzeit auch grundlos von seinem Amt abberufen werden. Ist der Verwaltervertrag nicht an den Bestellungszeitraum geknüpft, endet er spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Ist er an den Bestellungszeitraum geknüpft, endet er ohnehin im Zeitpunkt der Abberufung. Des Schutzzwecks des § 309 Nr. 9a BGB bedarf es nach neuer Rechtslage also ohnehin nicht.
10.2 Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB
Nach der Bestimmung des § 181 BGB kann ein Vertreter im Namen des Vertretenen kein Rechtsgeschäft mit sich selbst vornehmen. Es sei denn, dies ist ihm gestattet. Eine entsprechende Gestattung im Verwaltervertrag ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Die Regelung dient lediglich dem Interesse des Verwalters und beachtet die gegenteiligen Interessen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht.[1]
10.3 Ermächtigung des Erstverwalters zur Abnahme
Eine vom Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen mit dem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen Erstverwalter ermöglicht, hält der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand. Dies hat zur Folge, dass eine vom Verwalter erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums unwirksam ist und einen Beginn der Verjährung nicht zur Folge hat.[1]
Diese zur Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG ergangene Rechtsprechung gilt freilich bereits vor dem Hintergrund fort, als die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus keinem Rechtsgrund mehr zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums berechtigt ist.
10.4 Befugnis zur eigenmächtigen Beauftragung von Sonderfachleuten
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie soll nach der weiteren gesetzlichen Wertung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die wesentlichen Entscheidungen durch Beschluss der Wohnungseigentümer treffen, wenn eine Verwaltungsmaßnahme nicht mehr von untergeordneter Bedeutung oder mit einer erheblichen Verpflichtung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden ist. Zwar ist eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter nach § 27 Abs. 2 WEG in gewissen Grenzen möglich, insbesondere was auch eine eigenmächtige Beauftragung von Sonderfachleuten betrifft. Allerdings muss für die einzelnen Wohnungseigentümer das finanzielle Risiko überschaubar sein. Das aber ist dann nicht der Fall, wenn im Verwaltervertrag keine jährliche Ausgabenhöchstgrenze festgelegt ist.[1]
10.5 Befugnis zur Erteilung von Untervollmachten
Enthält der Verwaltervertrag eine Klausel, wonach der Verwalter berechtigt ist, in Teilbereichen Untervollmacht zu erteilen, so ist diese unwirksam. Mit dieser Klausel wird der Verwalter nämlich ohne Beschränkung berechtigt, seine Aufgaben zu delegieren. Die Verwalterleistungen sind jedoch durch den bestellten Verwalter zu erbringen. Ihm haben die Wohnungseigentümer durch die Verschaffung der Amtsstellung gerade das Vertrauen entgegengebracht.[1]
10.6 Haftungsregelung
Grundsätzlich haftet der Verwalter, wenn er schuldhaft, also vorsätzlich oder fahrlässig seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt. Möglich ist es, die Haftung auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz zu beschränken, wenn entsprechend der gesetzlichen Vorgabe des § 309 Nr. 7a BGB die Haftung für Schäden des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit ausgeklammert wird. Selbst dann aber ist eine Haftung auch für einfache Fahrlässigkeit bezüglich der Kardinalspflichten des Verwalters nicht ausgeschlossen.
Haftungssumme
Problematisch erscheint auch eine Beschränkung auf eine bestimmte Haftungssumme.
10.7 Entlastung des Verwalters
Sieht der vorbereitete Vertrag...
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