Nach umstrittener Rechtsprechung des BGH unterliegt die Laufzeit des Verwaltervertrags auch in einem Formularvertrag wegen der vorrangigen Sonderregelung in § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht dem Klauselverbot des § 309 Nr. 9a BGB, wonach eine den anderen Vertragsteil länger als 2 Jahre bindende Laufzeit des Vertrags unwirksam ist.[1]
Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 ist zum einen die Abberufung des Verwalters nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG nicht mehr an einen wichtigen Grund knüpfbar, zum anderen und maßgeblich, endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG automatisch spätestens 6 Monate nach Abberufung des Verwalters. Völlig unabhängig davon also, welche Laufzeit der Verwaltervertrag haben soll, wird die Vereinbarung im Fall der Abberufung hinfällig. Von besonderer Bedeutung ist insoweit, dass in Ermangelung einer Übergangsvorschrift auch bereits vor Inkrafttreten des WEMoG begründete Bestellungsverhältnisse und geschlossene Verwalterverträge von der Neuregelung betroffen sind.
Verwalterbestellung mit Wirkung vom 1.1.2019
Der Verwalter wurde mit Wirkung vom 1.1.2019 für 5 Jahre bis zum 31.12.2023 bestellt. Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags sind auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt. Seit 1.12.2020 kann nun dieser Verwalter jederzeit auch grundlos von seinem Amt abberufen werden. Ist der Verwaltervertrag nicht an den Bestellungszeitraum geknüpft, endet er spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Ist er an den Bestellungszeitraum geknüpft, endet er ohnehin im Zeitpunkt der Abberufung. Des Schutzzwecks des § 309 Nr. 9a BGB bedarf es nach neuer Rechtslage also ohnehin nicht.
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