10.1 Überblick zum Kaufvertrag (§ 433 BGB)
Das BGB regelt in seinem 2. Buch 8. Abschnitt zu den einzelnen Schuldverhältnissen (§§ 433 bis 853) an 1. Stelle den Kaufvertrag. Diese Stellung zeigt die besondere Bedeutung, die Kaufverträge im Alltag haben. Für die GdWE spielen sie zwar eine untergeordnete Rolle, da im Wohnungseigentumsrecht Dienst-, Energie-, Geschäftsbesorgungs-, Miet-, Wärme-, Versicherungs- und Werkverträge sowie Verträge mit einem nicht "vertypten" Inhalt eine bedeutende Rolle einnehmen. Aber auch die GdWE kann nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG einen Kaufvertrag schließen und wird es häufig auch tun. Dies betrifft z. B. den Einkauf von Heizöl oder den Erwerb von Leuchtkörpern.
Systematischer Überblick
Die Kaufrechtsbestimmungen gliedern sich wie folgt auf:
| § 433 BGB |
Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag |
| § 434 BGB |
Bestimmungen zum Sachmangel |
| § 435 BGB |
Bestimmungen zum Rechtsmangel |
| § 436 BGB |
Klärung, wer öffentliche Lasten von Grundstücken tragen muss, wenn die Sache ein Grundstück ist |
| § 437 BGB |
Benennung der Rechte des Käufers bei Mängeln |
| § 438 BGB |
Verjährung der Mängelansprüche |
| § 439 BGB |
Bestimmungen zur Nacherfüllung |
| § 440 BGB |
Besondere Bestimmungen für Rücktritt und Schadensersatz |
| § 441 BGB |
Bestimmungen zur Minderung |
| § 442 BGB |
Bestimmungen zur Kenntnis des Käufers (Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt) |
| § 443 BGB |
Bestimmungen zu Garantien |
| § 444 BGB |
Bestimmungen zu Haftungsausschlüssen |
| § 445 BGB |
Bestimmungen zur Haftungsbegrenzung bei öffentlichen Versteigerungen |
| § 445a BGB |
Rückgriff des Verkäufers gegen seinen Verkäufer bei neuen Sachen |
| § 445b BGB |
Verjährung von Rückgriffsansprüchen i. S. v. § 445a BGB |
| § 446 BGB |
Bestimmungen zum Gefahr- und Lastenübergang |
| § 447 BGB |
Bestimmungen zum Gefahrübergang beim Versendungskauf |
| § 448 BGB |
Bestimmungen zu den Kosten der Übergabe und vergleichbare Kosten |
| § 449 BGB |
Bestimmungen zum Eigentumsvorbehalt |
| § 450 BGB |
Bestimmungen, wer bei bestimmten Kaufverträgen kein Käufer sein kann (vor allem in der Zwangsvollstreckung) |
| § 451 BGB |
Bestimmungen für den Kauf durch ausgeschlossenen Käufer |
| § 452 BGB |
Bestimmungen zum Schiffskauf |
| § 453 BGB |
Bestimmungen zum Rechtskauf |
10.2 Gemeinschaftliche Entscheidung zum Kaufvertrag
10.2.1 Grundsatz
Die Entscheidung, ob die GdWE eine Sache kauft, müssen nach § 19 Abs. 1 WEG grundsätzlich die Wohnungseigentümer durch Beschluss treffen oder nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbaren.
Die Verwaltung kann diese Entscheidung als Organ der GdWE von Gesetzes wegen nur dann treffen, wenn die Wohnungseigentümer das vereinbart oder beschlossen haben oder wenn die Voraussetzungen des § 27 Abs. 1 WEG erfüllt sind. Dies ist der Fall,
- wenn der Abschluss des Kaufvertrags eine untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt
- oder der Abschluss des Kaufvertrags zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist.
Die 1. Konstellation steht im Vordergrund. Sie dürfte beispielsweise bei dem Einkauf von Heizöl oder Leuchtkörpern jedenfalls in der Regel erfüllt sein. Die 2. Konstellation ist vorstellbar, wenn z. B. dringend etwas erworben werden muss und ansonsten Gefahr droht – dieser Fall dürfte aber praktisch keine Rolle spielen.
Handeln verboten
Auch dann, wenn der Verwaltung ein Handeln nach § 27 WEG und/oder nach einer Vereinbarung nicht erlaubt ist, wären ihre namens der GdWE abgegebenen Vertragserklärungen nach § 9b Abs. 1 Satz 1, Satz 3 WEG allerdings wirksam und der Kaufvertrag käme zustande. Die GdWE kann in diesem Fall aber Schadensersatz verlangen, wenn und soweit ihr ein Schaden entstanden ist. Etwas anderes gilt beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrags. Diesen kann die Verwaltung nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer schließen.
10.2.2 Erweiterung der Rechte
Die Wohnungseigentümer können nach § 27 Abs. 2 WEG etwas anderes beschließen und die Rechte der Verwaltung erweitern. Im geltenden Recht haben die Wohnungseigentümer danach die Kompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren. Die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter setzt nicht voraus, dass in dem Beschluss zugleich ausdrücklich ein für den Verwalter verbindlicher Entscheidungsmaßstab vorgegeben wird.
10.3 Inhalt des Kaufvertrags
Durch einen Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache nach § 433 BGB verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache außerdem frei von Sach- und Rechtsmängeln (dazu Kap. B.II.1.10.4 und B.II.1.10.5) zu verschaffen. Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen.
Diese Regelungen beschreiben allerdings nur einen "Rahmen". Die genauen Pflichten und Rechte der Kaufvertragsparteien müssen diese bestimmen, z. B.
- den Kaufgegenstand (= eine bewegliche oder unbewegliche Sache, vgl. Kap. B.II.1.1.2),
- dessen Güte,
- den Kaufpreis,
- die Lieferzeit,
- Mängelre...