Allgemeines Vertragsrecht (ZertVerwV) / 2 Rechtsgeschäfte

2.1 Begriff

Unter einem Rechtsgeschäft versteht man einen juristischen Tatbestand, der aus einer oder mehreren Willenserklärungen und sonstigen Wirksamkeitsvoraussetzungen besteht oder bestehen kann, die erforderlich sind, um den mit der Willenserklärung oder den Willenserklärungen bezweckten Erfolg, z. B. eine Kündigung oder den Abschluss eines Mietvertrags, herbeizuführen.

Rechtsgeschäfte lassen sich u. a. wie folgt aufteilen:

• Einseitige und mehrseitige Rechtsgeschäfte

  Das wichtigste mehrseitige Rechtsgeschäft ist der Vertrag, z. B. ein Verwaltervertrag. Die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG sind auch ein Rechtsgeschäft, aber kein Vertrag. Denn bei einer Vereinbarung werden mehrere Willenserklärungen nicht gegenseitig (= Angebot und Annahme) abgegeben, sondern auf dasselbe Ziel ausgerichtet. Diesen Vorgang nennt man nicht Vertrag, sondern etwas präziser einen "Gesamtakt". Bei einem Beschluss ist es nicht anders: Auch er ist ein Rechtsgeschäft, aber kein Vertrag, sondern "Gesamtakt".

  Rechtsgeschäfte

• Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäfte

  Durch ein Rechtsgeschäft kann die Verpflichtung zu einer Leistung übernommen werden, z. B. das Versprechen, das Treppenhaus zu reinigen oder einen Personenaufzug zu warten. Hiervon zu trennen ist die Verfügung. Diese führt in der Regel, aber nicht stets in Erfüllung eines Verpflichtungsgeschäfts eine Rechtsänderung herbei. Ein Verfügungsgeschäft ist beispielsweise die Übertragung von Eigentum an Öl oder Gas an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Abtretung einer Forderung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an ein Inkassounternehmen.

  Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäfte

"Fehlerhaftes" Rechtsgeschäft

Ein Rechtsgeschäft kann mit "Fehlern" behaftet sein, die den Eintritt des beabsichtigten rechtlichen Erfolgs ganz oder teilweise, dauernd oder vorübergehend unmöglich machen. Je nach der Schwere des Mangels unterscheidet man u. a. folgende Rangstufen:

• Nichtigkeit

  Nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG ist z. B. ein Beschluss nichtig, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Und auch eine Vereinbarung kann nichtig sein. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn sie gegen ein Gesetz (§ 134 BGB) oder die guten Sitten (§ 138 BGB) verstößt.

• Anfechtbarkeit

  Nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG sind unwirksame Beschlüsse gültig, solange sie nicht aufgrund einer Anfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt sind. Bis zu dieser Erklärung bindet ein Beschluss die Wohnungseigentümer und die Verwaltung. Dass er ggf. einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht, nimmt das Gesetz hin.

  Eine Vereinbarung ist hingegen nicht anfechtbar. Jeder Wohnungseigentümer kann aber nach § 10 Abs. 2 WEG die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

• Schwebende Unwirksamkeit

  Im Wohnungseigentumsrecht wird im Übrigen diskutiert, ob Beschlüsse ggf. schwebend unwirksam sein können. Dies könnte der Fall sein, wenn dem Beschluss nach allgemeinen Überlegungen ein bestimmter Wohnungseigentümer zustimmen muss, für den der Beschluss nachteilig ist. Diese Frage wurde lange bejaht. Ob daran festgehalten werden kann, erschien dem BGH angesichts der darauf bezogenen Kritik zuletzt indes zweifelhaft. § 23 Abs. 4 WEG sieht schwebend unwirksame Beschlüsse jedenfalls nicht vor. Es ergeben sich ggf. auch Bedenken im Hinblick auf das Gebot der Rechtssicherheit.

2.2 Rechtsfähigkeit

Unter der Rechtsfähigkeit versteht die h. M. die Fähigkeit, Träger von Rechten und Pflichten zu sein. Rechtsfähig i. d. S. sind die Wohnungseigentümer, aber auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Denn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen. Auch viele Verbände sind rechtsfähig.

2.3 Geschäftsfähigkeit

Die Geschäftsfähigkeit ist die Fähigkeit, Rechtsgeschäfte selbstständig wirksam vornehmen zu können. Das Gesetz geht von der Regel aus, dass jeder Mensch uneingeschränkt geschäftsfähig ist.

2.3.1 Geschäftsunfähigkeit

§ 104 BGB beschreibt, wer geschäftsunfähig ist. Dies sind Personen, die nicht das 7. Lebensjahr vollendet haben oder die sich in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befinden, sofern nicht der Zustand seiner Natur nach ein vorübergehender ist.

Die Verwaltung sollte daher davon ausgehen, dass grundsätzlich alle natürlichen Personen als Wohnungseigentümer geschäftsfähig sind. Gibt es allerdings einen Anhaltspunkt, dass ein volljähriger Wohnungseigentümer sich in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befindet, kann und sollte die Verwaltung namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 1896 Abs. 1 Satz 1 BGB anregen, dass dem Wohnungseigentümer ein Betreuer beste...