2.6.1 Zustandekommen eines Vertrags
Ein Vertrag ist im Grundsatz ein Rechtsgeschäft, bei dem durch mindestens 2 übereinstimmende Willenserklärungen ein rechtlicher Erfolg erzielt werden soll. Der Vertrag kommt mithin in der Regel durch den Antrag der einen Seite und durch die Annahme dieses Antrags durch den anderen Beteiligten zustande. Ein Vertrag in diesem Sinne ist beispielsweise ein Dienst-, Kauf- oder Werkvertrag. Und auch der Verwaltervertrag ist ein Vertrag, der durch das Angebot des Verwalters auf Abschluss eines Verwaltervertrags und die Annahme durch die GdWE, diese vertreten nach § 9b Abs. 2 WEG oder nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG oder nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG durch den Altverwalter, zustande kommt.
Zustandekommen eines Vertrags
Bindung an den Antrag
Wer einem anderen die Schließung eines Vertrags anträgt, ist nach § 145 BGB an den Antrag gebunden, es sei denn, dass er die Gebundenheit ausgeschlossen hat.
Unverbindliche Aufforderung zur Abgabe eines Angebots
Waren in einem Schaufenster, Speisekarten, Kataloge etc. stellen kein Angebot dar, mit dem sich der Verkäufer vertraglich binden möchte. Möchten nämlich gleichzeitig 2 Kunden einen ausgestellten Gegenstand aus dem Schaufenster erwerben, den es nur einmal gibt, könnte sich der Verkäufer im Fall eines bindenden Angebots einem der beiden Kaufwilligen gegenüber schadensersatzpflichtig machen. Der ausgestellte Gegenstand im Schaufenster stellt daher nur eine "Einladung" an eine unbestimmte Anzahl von möglichen Käufern dar, ihrerseits ein Angebot abzugeben. Dies nimmt der Verkäufer dann durch Entgegennahme des Kaufpreises und Übergabe des Gegenstands an der Kasse an.
Der Antrag erlischt gem. § 146 BGB, wenn er dem Antragenden gegenüber abgelehnt oder wenn er nicht diesem gegenüber nach den §§ 147 bis 149 BGB rechtzeitig angenommen wird.
- Der einem Anwesenden gemachte Antrag kann nach § 147 Abs. 1 Satz 1 BGB nur sofort angenommen werden.
- Der einem Abwesenden gemachte Antrag kann nach § 147 Abs. 2 BGB hingegen nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf.
Solange sich die Parteien nicht über alle Punkte eines Vertrags geeinigt haben, über die nach der Erklärung auch nur einer Partei eine Vereinbarung getroffen werden soll, ist gem. § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB im Zweifel der Vertrag nicht geschlossen.
Hoheitsakt
Ein Vertrag kann auch durch einen Hoheitsakt geschaffen werden. Der Ersteigerer eines Wohnungseigentums erhält das Eigentum daran z. B. durch den Zuschlag i. S. v. § 89 ZVG. Der Ersteigerer ist ab dem Zuschlag i. S. d. WEG ein Wohnungseigentümer und schuldet beispielsweise Hausgeld und hat das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.
2.6.2 Vertragsfreiheit (Parteiautonomie)
Ob eine Person einen Vertrag schließt, bestimmt sie im Grundsatz selbst (Parteiautonomie).
In bestimmten Fällen besteht aber die Pflicht zur Annahme eines Angebots auf Abschluss eines Vertrags. Einem solchen Abschluss- oder Kontrahierungszwang unterliegen z. B. Monopolunternehmen, beispielsweise für die Lieferung von Elektrizität und Wasser (Verträge der Daseinsvorsorge) an eine Wohnungseigentumsanlage. Bei Ablehnung eines Angebots kommt zwar kein Vertrag zustande. Der Ablehnende macht sich aber schadensersatzpflichtig.
Die Parteiautonomie wird im Übrigen in zahlreichen Vorschriften, z. B. zum Schutz von Verbrauchern oder Mietern, begrenzt. Es heißt beispielsweise in § 554 Abs. 2 BGB, eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung sei unwirksam. Und in § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG heißt es, eine abweichende Vereinbarung sei nur für den Fall zulässig, dass "das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht".
2.6.3 Besonders wichtige und häufig vorkommende Verträge
Für besonders wichtige und häufig vorkommende Verträge gibt es im BGB Rechtsnormen, welche die Verträge typisiert ausgestalten, z. B. den Kaufvertrag oder den Mietvertrag.
Durch den Mietvertrag wird der Vermieter z. B. nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Die Vertragsparteien können ihre Beziehungen aber frei gestalten und von den gesetzlichen Regelungen abweichen, soweit das Recht dem keine Grenzen setzt. So können sie beispielsweise die Mietdauer und den erlaubten Mietgebrauch bestimmen, aber auch die Höhe der Miete oder die Pflicht, die Mietsache zu erhalten.
Kombinationen
Die Vertragsparteien können auch Bestandteile verschiedener Typen von Verträgen miteinander kombinieren (dazu gehört beispielsweise der Verwaltervertrag) oder solche Verträge schließen, die nicht "vertypt" sind. So findet man im BGB z. B. keine unmittelbaren Regelungen zum Contracting, Factoring oder Leasing.
2.6.4 Leistungsstörungen (Pflichtverletzungen)
Durch einen Vertrag übernehmen die Vertragsparteien Pflichten und erhalten Rechte. Werden die Pflichten nicht erfüllt oder Rechte verletzt, spricht man von einer "Leistungsstörung". I...