Allgemeines Vertragsrecht (ZertVerwV) / 5.2 Schriftform

Wenn ein Vertrag oder eine Rechtshandlung der Schriftform bedarf, steht dies ausdrücklich im Gesetz (z. B. Schriftform eines Verbraucherdarlehensvertrags in § 492 BGB oder Schriftform der Kündigung eines Pachtvertrags in § 594f BGB).

Im Fall der Schriftform ist zu beachten:

• Eigenhändige Unterschrift

  Ist durch Gesetz die schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde nach § 126 Abs. 1 BGB von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden.

• Unterschriften der Vertragsparteien

  Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen (§ 126 Abs. 2 Satz 1 BGB). Werden über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet (§ 126 Abs. 2 Satz 2 BGB).

• Möglich: elektronische Form oder notarielle Beurkundung

  Die schriftliche Form kann gem. § 126 Abs. 3 BGB durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt. Die schriftliche Form wird außerdem durch die notarielle Beurkundung ersetzt (§ 126 Abs. 4 BGB).

5.2.1 Wohnungseigentumsanlagen

Das WEG schreibt die Schriftform für keine einzige Handlung in einer Wohnungseigentumsanlage vor. Es gibt aber eine Reihe von vor allem alten Gemeinschaftsordnungen, die für Vollmachten, z. B. für die Vertretung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer, die Schriftform anordnen.

Wirksamkeit

Ob diese Schriftform-Vereinbarungen am 1.12.2020 durch das WEMoG^[1] unwirksam geworden sind, bemisst sich nach § 47 WEG. Vereinbarungen, die vor dem 1.12.2020 getroffen wurden und die von solchen WEG-Vorschriften abweichen, die durch das WEMoG geändert wurden, stehen nach § 47 Satz 1 WEG der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1.12.2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Ein solcher Wille ist nach § 47 Satz 2 WEG in der Regel nicht anzunehmen.

Was insofern für Schriftformklauseln für Vollmachten gilt und ob man ggf. unterscheiden muss zwischen Gemeinschaftsordnungen, die vor und nach dem 1.1.2002 entwickelt wurden (seitdem kennt das BGB erst die Textform) ist ungeklärt. Im Schrifttum wird bislang überwiegend angenommen, Schriftformklauseln hätten ihre Wirksamkeit behalten.^[2]

[1] Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz v. 16.10.2020 – WEMoG, BGBl. I S. 2187.

[2] Siehe beispielsweise Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 8 Rn. 89.

5.2.2 Textform

Ist durch Gesetz die Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden.

Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und das geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben. Diese Anforderung erfüllen beispielsweise:

• Briefe, Telefaxe und Fotokopien,
• digitale Medienspeicher wie USB-Stick, CD-ROM, Speicherkarten und Festplatten,
• E-Mails,
• Apps,
• aber auch Text-Nachrichten.

Wohnungseigentumsanlagen

Eine ganze Reihe von WEG-Vorschriften verlangt die Textform. Es sind:

• § 15 Nr. 2 WEG für die Ankündigungen baulicher Veränderungen gegenüber Drittnutzern,
• § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG für Beschlüsse außerhalb der Versammlung,
• § 24 Abs. 2 WEG für Einberufungsverlangen,
• § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG für die Einberufung einer Versammlung,
• § 25 Abs. 3 WEG für Vollmachten zur Vertretung eines Wohnungseigentümers in der Versammlung.

5.2.3 Öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden

Nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO soll eine Eintragung im Grundbuch nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht beim Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises gem. § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO durch öffentliche Urkunden.

Wohnungseigentumsanlagen

Das WEG hilft, diese sehr strenge Form für Wohnungseigentumsanlagen etwas "aufzuweichen". Soweit nach § 12 Abs. 1 WEG die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt nämlich die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. Dies gilt auch, wenn nach § 7 Abs. 2 WEG ein Beschluss zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden soll.