Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
Unabhängig von der Abberufung seitens der Wohnungseigentümer kann es auch zu einer Amtsniederlegung des Verwalters oder eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats auf eigene Initiative kommen. Die Amtsniederlegung ist zwar grundsätzlich nicht auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt, bei unberechtigter Amtsniederlegung droht jedoch eine Schadensersatzpflicht gegenüber der Gemeinschaft.
Die Amtsniederlegung durch den Verwalter ist gesetzlich nicht geregelt, aber allgemein anerkannt.
LG Karlsruhe, Urteil v. 11.12.2012, 11 S 231/11: Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann jederzeit und ohne besonderen Grund die Niederlegung seines Amtes durch formfreie, einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber der Gemeinschaft erklären. Bei sogenannter Passivvertretung werden Willenserklärungen, die gegenüber der Gemeinschaft abzugeben sind, bereits dann wirksam, wenn sie einem Mitglied der Gemeinschaft zugehen.
Amtsniederlegung zur "Unzeit"
Auch wenn die Amtsniederlegung durch den Verwalter nicht auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt ist, sollte der Verwalter sich hüten, sein Amt zu einem Zeitpunkt niederzulegen, in dem wichtige Verwaltungsaufgaben anstehen. Sollte den Wohnungseigentümern hierdurch ein Nachteil entstehen, ist der Verwalter schadensersatzpflichtig.
Allein die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund bedeutet nicht automatisch auch die sofortige Amtsniederlegung durch den Verwalter
Nach der herrschenden "Trennungstheorie" ist grundsätzlich zwischen den organschaftlichen Akten der Bestellung und Abberufung sowie der Amtsniederlegung des Verwalters und auf der anderen Seite der schuldrechtlichen Komponenten wie Abschluss und Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden. Zwar wird in aller Regel beides beabsichtigt sein, auch wenn nur eines erklärt wird. Dennoch sollte mit der Amtsniederlegung stets auch die Vertragskündigung und umgekehrt erklärt werden.
Die Erklärung der Amtsniederlegung muss nicht allen Wohnungseigentümern zugehen
Soweit die Amtsniederlegung etwa in einer Eigentümerversammlung erklärt wird, führt sie auch dann zur Beendigung des Verwalteramts, wenn nicht sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer auf der Wohnungseigentümerversammlung anwesend waren. Denn die Amtsniederlegung muss nicht allen Wohnungseigentümern gegenüber erklärt werden.
Bei berechtigter Amtsniederlegung Schadensersatzansprüche geltend machen
In vielen Fällen versäumen es Verwalter, die ihr Amt aus wichtigem Grund berechtigt niedergelegt haben, Schadensersatzansprüche gegen die Gemeinschaft geltend zu machen. Bei einer Amtsniederlegung aus wichtigem Grund kann der Verwalter jedenfalls seine restlichen Honoraransprüche geltend machen.
1 Checkliste Amtsniederlegung
Amtsniederlegung
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Die Amtsniederlegung: Insbesondere bei Vorliegen eines wichtigen Grunds grundsätzlich möglich |
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Auswirkungen auf den Vertrag: In aller Regel liegt in der Amtsniederlegung auch die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund |
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Resthonoraransprüche: Prüfen, ob die Amtsniederlegung berechtigt ist |
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Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft: Soweit kein wichtiger Grund vorliegt und Kündigung zur Unzeit erfolgt |
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Verwaltungsbeirat: Einberufung einer Eigentümerversammlung durch den Vorsitzenden zur Verwalterbestellung |
2 Die Amtsniederlegung
2.1 Die Amtsniederlegung durch den Verwalter
2.1.1 Grundsätze
Die Amtsniederlegung durch den Verwalter ist gesetzlich nicht geregelt, aber allgemein anerkannt. Die Niederlegungserklärung ist gegenüber den Wohnungseigentümern zu erklären. Dies ist grundsätzlich formlos möglich. Aus Beweiszwecken empfiehlt sich die Schriftform. Eine Zustimmung der Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich, da § 26 Abs. 3 WEG die jederzeitige Abberufung des Verwalters vorsieht, ohne dass es insoweit auf dessen Einverständnis ankäme.
Die Niederlegung selbst muss nicht gegenüber allen Wohnungseigentümern erklärt werden. Im Zuge der Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft und der insoweit gemäß § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG bestehenden Passivvertretung der Wohnungseigentümer, genügt es, wenn die Erklärung der Amtsniederlegung einem Wohnungseigentümer gegenüber erklärt wird.
Schriftliche Mitteilung ratsam
Will der Verwalter sein Amt niederlegen, sollte er nicht zuletzt aus Gründen der Rechtssicherheit die Wohnungseigentümer hierüber durch Rundschreiben in Kenntnis setzen.
Der Verwalter kann selbstverständlich sein Amt bei Vorliegen eines wichtigen Grunds niederlegen. Ein wichtiger Grund ist immer dann gegeben, wenn dem Verwalter unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls und deren Abwägung nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit den Eigentümern bis zum Ende des Bestellungszeitraums nicht mehr zuzumuten ist. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Vertrauensverhältnis schwerwiegend gestört oder gar ganz zerstört ist.
Beleidigung als wichtiger Grund
Der Verwalter wird seitens der Eigentümergemeinschaft oder des Verwaltungsbeirats ma...