Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter

Zusammenfassung

Überblick

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 Halbsatz 1 in Verbindung mit § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer seit dem 1.12.2023^[1] grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ein "zertifizierter Verwalter" bestellt wird. Der Sache nach handelt es sich dabei um ein "funktionales Äquivalent" für den seit Längerem geforderten "Sachkundenachweis".^[2] Dessen öffentlich-rechtliche Regelung, also die Verankerung im Gewerberecht, war am Widerstand von Wirtschaftspolitikern gescheitert, die die Fahne der Gewerbefreiheit hochhielten.^[3] Der Gesetzgeber will den Wohnungseigentümern durch den Anspruch das rechtliche Instrumentarium in die Hand geben, nach ihren Bedürfnissen und ihrem Ermessen die Verwaltung einer sach- und fachkundigen Person zu übertragen.^[4] Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters kann weder verwirken noch verjähren.^[5]

[1] Ursprünglich sollte dieser Anspruch ab 1.12.2022 bestehen. Die Frist wurde um ein Jahr auf den 1.12.2023 verschoben. Einer entsprechenden Änderung von § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG hat der Bundestag am 22.9.2022 zugestimmt. Die Änderung ist in Art. 7 des "Gesetzes zur Durchführung des Haager Übereinkommens vom 2.7.2019 über die Anerkennung und Vollstreckung ausländischer Entscheidungen in Zivil- und Handelssachen sowie zur Änderung der Zivilprozessordnung, des Bürgerlichen Gesetzbuchs, des Wohnungseigentumsgesetzes und des Gesetzes zur Modernisierung des Strafverfahrens" enthalten.

[2] Dazu z. B. Hogenschurz, Der zertifizierte Wohnungseigentumsverwalter, MietRB 2022, 214 ff.; Zschieschack, Die Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung, NZM 2022, 193 ff.; Osthus, Die Zertifizierung des Wohnungseigentumsverwalters, ZWE 2022, 156 ff.; Kaßler, Berufszugangsvoraussetzungen für Wohnimmobilienverwalter: Der lange Weg zu einer stärkeren Professionalisierung der Branche, ZWE 2018, 144 ff. und Armbrüster, Weiterbildungspflicht und Pflicht-Haftpflichtversicherung für Wohnimmobilienverwalter, ZWE 2018, 105 ff.

[3] Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 562.

[4] BT-Drs. 19/22634, S. 43.

[5] Jennißen/Sommer/Heinemann, § 19 Rn. 161.

1 Grundsätze

Kein Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters

Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter besteht nicht, wenn

1. es weniger als 9 Sondereigentumsrechte gibt,
2. ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und
3. weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.^[1]

Praxis-Beispiel

Beispiele

• Es gibt in einer Wohnungseigentumsanlage 9 Sondereigentumsrechte. Dann kann jeder Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen.
• Es gibt in einer Wohnungseigentumsanlage 7 Sondereigentumsrechte. Die Wohnungseigentumsanlage wird von der Z-GmbH verwaltet. Diese ist keine Wohnungseigentümerin in der Anlage. Dann kann jeder Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen.

• Es gibt in einer Wohnungseigentumsanlage 6 Sondereigentumsrechte. Die Wohnungseigentumsanlage wird von Wohnungseigentümer Z verwaltet. Dann ist § 19 Abs. 2 Nr. 6 Halbsatz 1 WEG anwendbar. Die Bestellung von Z entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

  • Verlangt nur 1 Wohnungseigentümer einen "zertifizierten Verwalter", ergibt § 19 Abs. 2 Nr. 6 Halbsatz 1 WEG diesen Anspruch nicht.
  • Verlangen 2 oder mehr Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter, entspricht nur die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung.

Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters

Verlangt ein Wohnungseigentümer, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird, widerspricht die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Wird dennoch ein Verwalter bestellt, der nicht zertifiziert ist, ist der Bestellungsbeschluss allerdings nur anfechtbar und nicht von vornherein ungültig. Ein Anspruch, einen Verwalter nur deshalb abzuberufen, weil er nicht zertifiziert ist, besteht auch nicht.

Prüfung durch Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Ob eine Person oder ein Unternehmen berechtigt ist, sich als "zertifizierter Verwalter" zu bezeichnen, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor einer Bestellung prüfen. Die Prüfung ist nach § 27 WEG eine Aufgabe des alten Verwalters.

Gibt es keinen Verwalter, kann jeder Wohnungseigentümer prüfen. Die Verwaltungsbeiräte sind befugt, die Prüfung durchzuführen und den anderen Wohnungseigentümern ihr Ergebnis mitzuteilen. Dies hindert allerdings keinen Wohnungseigentümer, selbst zu prüfen.

Bei juristischen Personen und Personengesellschaften kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor einer Bestellung einen Nachweis verlangen, dass die bei diesen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder nach § 7 Satz 1 ZertVerwV einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Die pauschale Erklärung beispielsweise eines Geschäftsführers, die Zertifizierungsvoraussetzungen seien erfüllt, genügt nicht. Ggf. reicht aber eine stichprobenarti...