Eine unberechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag des Verwalters liegt vor, wenn der von ihm abgeschlossene Vertrag zur Durchführung etwa einer Erhaltungs-, also Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme, dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer nicht entspricht. In diesem Fall kann der Verwalter nur einen Verwendungsersatz verlangen. Der Verwalter hat dann nur Anspruch auf Ersatz der Kosten für werterhöhende Verwendungen oder auch für werterhaltende Verwendungen, wenn der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch die Maßnahme später ohnehin fällig gewordene Aufwendungen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erspart bleiben. Auch hier richtet sich ein entsprechender Ersatzanspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Das gilt aber dann nicht, wenn der Verwalter ohne ermächtigende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer Erhaltungsmaßnahmen in Auftrag gibt und hierfür ein Eigenkonto überzieht, über das die Gemeinschaftsangelegenheiten abgewickelt werden. Dann hat er gegen die Gemeinschaft in aller Regel keinen Freistellungsanspruch hinsichtlich des Negativ-Saldos.[1]
Gibt der Verwalter als Wohnungseigentümer in einer Zweiergemeinschaft erkennbar gegen den geäußerten Willen des anderen Wohnungseigentümers und ohne entsprechende Beschlussfassung eine Erhaltungsmaßnahme in Auftrag, die auch noch durch seine Firma durchgeführt wurde, haftet der andere Wohnungseigentümer auch nicht über Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht für entsprechend anteiligen Aufwendungsersatz.[2]
Aufwendungsersatzanspruch nach Abberufung
Ein Aufwendungsersatzanspruch kann auch dann bestehen, wenn ein Verwalter nach seiner Abberufung noch Aufwendungen für die Eigentümergemeinschaft tätigt.[3]
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