Eine teilschuldnerische Außenhaftung der einzelnen Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihres Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt § 9a Abs. 4 WEG. Darüber hinaus ordnet die Bestimmung eine zeitlich begrenzte Nachhaftung ausgeschiedener Wohnungseigentümer an.
Die Haftung des Wohnungseigentümers beschränkt § 9a Abs. 4 Satz 1, 2. Halbsatz WEG auf solche Verbindlichkeiten, "die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind". Zweck der gesetzlichen Regelung ist, dass derjenige bezahlen soll, dem die Leistung zugute kommt. Im Fall des Eigentümerwechsels wird die der Verbindlichkeit zu Grunde liegende Leistung regelmäßig dem Rechtsnachfolger des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers zugute kommen. Andererseits hat der Veräußerer die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstandene Forderung "mitzuverantworten", also für diese einzustehen. Darüber hinaus weiß ein Gläubiger der Gemeinschaft in aller Regel nichts von einem etwaigen Eigentümerwechsel innerhalb der Gemeinschaft. Zu seinem Schutz und zur Vermeidung des Risikos, dass seine Klage abgewiesen wird, weil er den Veräußerer und nicht den Erwerber in Anspruch genommen hat, stellt das Gesetz zum einen also entweder auf die Zugehörigkeit zur Gemeinschaft bei Entstehen der Forderung oder auf deren Fälligkeit ab.
Gesamtschuldnerische Haftung von Erwerber und Veräußerer
Aus Gründen des Gläubigerschutzes ist die gesetzliche Regelung daher durchaus willkommen, da sich der Gläubiger zwecks Befriedigung seiner Forderung sowohl an den Veräußerer als auch an den Erwerber halten kann. Beide haften gesamtschuldnerisch, freilich begrenzt bis zur Höhe ihres entsprechenden Miteigentumsanteils.
Nimmt daher der Gläubiger den Veräußerer wegen der auf den (früheren) Miteigentumsanteil begrenzten Forderung in Anspruch, hat dieser wiederum im Innenverhältnis zum Erwerber einen Ausgleichsanspruch gemäß § 426 Abs. 2 BGB.
Nachhaftung 5 Jahre
In diesem Zusammenhang ordnet § 9a Abs. 4 Satz 1 Halbsatz 2 WEG eine zeitlich begrenzte Nachhaftung für aufgrund Veräußerung des Sondereigentums ausgeschiedene Wohnungseigentümer nach den Grundsätzen des § 160 HGB an.
Hat also ein Wohnungseigentümer sein Sonder- bzw. Teileigentum veräußert, haftet er für die während seiner Gemeinschaftszugehörigkeit begründeten Verbindlichkeiten noch fünf Jahre nach seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft. Voraussetzung dieser Nachhaftung ist, dass die entsprechende Verbindlichkeit zu einem Zeitpunkt entstanden ist, in dem der Wohnungseigentümer noch als solcher im Grundbuch eingetragen war. Unerheblich ist hingegen, um welche Art der Verbindlichkeit es sich handelt. So besteht eine Nachhaftung insbesondere auch für Verbindlichkeiten aus Dauerschuldverhältnissen.
Die 5-Jahres-Frist beginnt mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch zu laufen. Innerhalb dieses Zeitraums muss die entsprechende Forderung sowohl fällig werden als auch in einer in § 197 Abs. 1 Nr. 3 und 4 BGB bezeichneten Art festgestellt sein. Sie muss also tituliert sein oder auf einem vollstreckbaren Vergleich oder einer vollstreckbaren Urkunde beruhen. Die Regelung des § 197 Abs. 1 Nr. 5 BGB ist hingegen im Bereich des Wohnungseigentumsrechts nicht einschlägig, da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerade nicht insolvenzfähig ist, wie § 11 Abs. 3 WEG zum Ausdruck bringt. Selbstverständlich unterliegt der ausgeschiedene Wohnungseigentümer der Nachhaftung auch dann, wenn er die entsprechende Gläubigerforderung schriftlich anerkannt hat.[1]
Für nach seinem Ausscheiden entstandene Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haftet der durch Veräußerung seines Wohnungseigentums Ausgeschiedene selbstverständlich nicht mehr.
Verjährung geht vor
Grundsätzlich sind die allgemeinen Regelungen der §§ 194 ff. BGB über die Verjährung und hier insbesondere die Regelverjährungsfrist des § 195 BGB zu beachten. So kann der Gemeinschaftsgläubiger nicht seine bereits verjährte Forderung im Wege der Nachhaftung anteilsmäßig gegen ausgeschiedene Wohnungseigentümer geltend machen. Er kann dies zwar versuchen, gleichfalls werden die in Anspruch genommenen ehemaligen Wohnungseigentümer die Einrede der Verjährung erheben.
"Werdende Eigentümer" im Fall des § 8 Abs. 3 WEG
Nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Anlegen der Grundbücher. Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt nach § 8 Abs. 3 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde. Diese "Eigentümerfiktion" gilt also nur im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Eigentümern, nicht aber im Außenverhältnis. Derartige fikti...
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