Seit dem Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann sich das Sondereigentum gemäß § 3 Abs. 2 WEG auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken, sofern die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Dies allerdings unter der Bedingung, dass kein isoliertes Sondereigentum an Außenflächen begründet werden kann. Stets muss es sich bei dem Sondereigentum an der Außenfläche um einen Annex eines Sondereigentums an einer Raumeinheit handeln. Von Bedeutung ist die Neuregelung für künftig zu errichtende Wohnanlagen bzw. aufzuteilende Gebäude. Insbesondere an Terrassen und Gartenflächen kann dann Sondereigentum anstatt eines Sondernutzungsrechts begründet werden. Allerdings bleibt weiterhin die Möglichkeit erhalten, auch Sondernutzungsrechte zu begründen.
Bestehende Sondernutzungsrechte bleiben Sondernutzungsrechte
Auch wenn das Gesetz nunmehr die Möglichkeit einräumt, Sondereigentum auch an Bereichen der Außenanlagen zu begründen, wandeln sich bereits begründete Sondernutzungsrechte nunmehr nicht automatisch in Sondereigentum um. Bereits existierende Sondernutzungsrechte bleiben Sondernutzungsrechte. Sollen Sondernutzungsrechte in Sondereigentum umgewandelt werden, kann dies weder durch Beschluss noch durch Vereinbarung erfolgen, da das sachenrechtliche Grundverhältnis geändert wird. In derartigen Fällen bedarf es der Bewilligung sämtlicher Wohnungseigentümer in der für die Auflassung erforderlichen Form, also notarieller Beurkundung.
Räume als wirtschaftliche Hauptsache
Sondereigentum an Außenflächen kann nur dann begründet werden, wenn die im Sondereigentum stehenden Räume wirtschaftlich als Hauptsache anzusehen sind.[1] Der Begriff der "wirtschaftlichen Hauptsache" findet sich zum einen in § 1 Abs. 2 Erbbaurechtsgesetz und zum anderen im Wohnungseigentumsgesetz in § 31 Abs. 1 Satz 2 WEG im Zusammenhang mit der Definition des Dauerwohnrechts: "Das Dauerwohnrecht kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt". Insbesondere Terrassen und Gartenflächen sind in aller Regel nicht als wirtschaftliche Hauptsache anzusehen. Wie sich weiter aus der negativen Formulierung ergibt, wird gesetzlich vermutet, dass die Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Es bedarf deshalb im Grundbuchverfahren einer Prüfung nur dann, wenn konkrete Anhaltspunkte für das Gegenteil sprechen.[2] Nur im Ausnahmefall dürften tatsächlich die Außenflächen gegenüber dem Raum als wirtschaftliche Hauptsache anzusehen sein.
Die Gärtnerei
Nach der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan ist die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Gärtnerei zulässig. Des Weiteren ist an den Kellerräumen der Wohnanlage jeweils Sondereigentum begründet. Auch der die Gärtnerei betreibende Eigentümer ist Eigentümer eines Kellerraums. Diesem Kellerraum ist eine Außenfläche von 250 m² zugeordnet, die der Gärtnerei als Pflanz- und Beetfläche dient, im Kellerraum selbst werden lediglich Gartengeräte gelagert. Die Außenfläche, mithin die Pflanz- und Beetfläche, dürfte gegenüber dem Kellerraum eindeutig die wirtschaftliche Hauptsache darstellen, weshalb diese Art der Begründung von Sondereigentum an der Außenfläche nicht möglich wäre. Anders aber dann, wenn diese Außenfläche nicht dem Kellerraum, sondern der Teileigentumseinheit "Gärtnerei" zugeordnet wäre. Diese Teileigentumseinheit wäre als wirtschaftliche Hauptsache anzusehen, da nicht nur die Erzeugnisse der Außenfläche in der Teileigentumseinheit veräußert werden, sondern die Teileigentumseinheit auch werthaltiger ist.
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