Außenanlage (WEMoG) / 2 Pflege und Erhaltung gemeinschaftlicher Außenanlagen

2.1 Durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Pflege und Erhaltung der Außenanlagen obliegen nach der Bestimmung des § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da diese für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig ist. Der Verwalter als ihr gesetzlicher Vertreter hat insoweit in aller Regel die entsprechende Handlungsermächtigung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auch ohne Beschluss der Wohnungseigentümer, soweit einzelne Erhaltungsmaßnahmen nicht mit erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden sind. So die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Hausmeister oder einen Hausmeister-Service beschäftigt, können vertraglich auch Pflichten bezüglich Pflege und Erhaltung der Außenanlagen geregelt werden. Weisung und Überwachung obliegen dann dem Verwalter als Ausführungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Selbstverständlich kann auch ein Gartenbaubetrieb entsprechend beauftragt werden. Die Frage, ob es sich hierbei um eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung handelt, die nicht mit erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden ist, hängt maßgeblich von der Größe der Eigentümergemeinschaft und von dem mit der Beauftragung verbundenen Kostenvolumen ab.

Grundsätzlich sind hierbei auch die Kosten für die Anschaffung von Gartengeräten in einer entsprechenden Kosten-Nutzen-Analyse auch unter dem Gesichtspunkt der Wartung und Unterbringung zu berücksichtigen. Durchaus zu berücksichtigen ist auch, ob ggf. im Sinne eines "Komplett-Pakets" auch der Winterdienst im Rahmen der Übertragung von Erhaltungsmaßnahmen an Außenanlagen einem Fachunternehmen übertragen werden kann.

2.2 Durch Sondernutzungsberechtigten

Einzelnen Wohnungen können Gartenflächen als Sondernutzungsrecht zugewiesen werden. Ist den Wohnungseigentümern in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Befugnis eingeräumt, über die Gartengestaltung der ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gemeinschaftsflächen frei entscheiden zu können, umfasst dies auch die Befugnis, dort befindliche Bäume zu fällen.^[1]

Ist zugunsten eines Wohnungseigentümers ein Sondernutzungsrecht begründet und insoweit in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt, dass die entsprechende Außenfläche als "Ziergarten" zu nutzen ist, so kann der Wohnungseigentümer die entsprechende Fläche bekiesen, soweit er sie mit Grünpflanzen umrandet. Als Ziergarten bezeichnet man nämlich einen Garten, der im Gegensatz zu einem sogenannten Nutzgarten nicht vorrangig dem Anbau und der Verwertung von Nutzpflanzen dient. Im Ziergarten werden Pflanzen lediglich aufgrund gestalterischer und ästhetischer Aspekte in unterschiedlichen Kombinationen verwendet, insbesondere im Zusammenhang mit Pflasterungen und Bekiesungen.^[2]

Hinweis

Im "Ziergarten" dürfen Kinder spielen und Spielgeräte aufgestellt werden

Der Begriff des "Ziergartens" ist im Übrigen nicht dahingehend auszulegen, dass damit eine Beschränkung auf das Anpflanzen "optisch erbaulicher" und "schmückender" Pflanzen verbunden ist und dass Kinder in dem Garten nicht spielen dürfen. Dürfen Kinder in diesem Bereich spielen, so kann grundsätzlich auch ein Spielgerät, wie insbesondere ein Trampolin aufgestellt werden.^[3]

Hinweis

Kein Anspruch auf Beseitigung eines "störenden" Baumes

Grundsätzlich muss ein sondernutzungsberechtigter Wohnungseigentümer von einem Baum herabtropfendes Baumharz und herabfallende Früchte hinnehmen. Hierbei handelt es sich nämlich um natürliche Erscheinungen, die lediglich eine Folge der Gegebenheiten der Natur darstellen. Die Beseitigung eines solchen Baumes kann der Sondernutzungsberechtigte jedenfalls dann nicht verlangen, wenn das Sondernutzungsrecht bereits vom Zeitpunkt seiner Entstehung durch einseitige Zuweisung durch den Bauträger durch die Existenz eines entsprechenden Baumes gekennzeichnet ist. Das herabtropfende Baumharz und die herabfallenden Früchte berechtigen auch nicht zur Errichtung eines Carports auf einem Stellplatz zum Schutz des Fahrzeugs.^[4]

[1] AG Hamburg, Urteil v. 24.5.2017, 22a C 89/16.

[2] AG Essen, Urteil v. 2.6.2016, 196 C 272/15; nicht rechtskräftig.

[3] AG München, Urteil v. 8.11.2017, 485 C 12677/17 WEG.

[4] LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 28.3.2018, 14 S 6188/17 WEG.