Außergerichtliche Streitbeilegung (Miete) / 1 Welche gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen müssen

1.1 Mietrechtlicher Verbrauchervertrag

Voraussetzung für das Schlichtungsverfahren ist ein Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB.^[1] Wohnungsmietrechtliche Auseinandersetzungen gehören zu den Streitigkeiten, die die neue Schlichtungsmöglichkeit betreffen.^[2] Beschlüsse von Wohnungseigentümern sind keine Streitigkeit aus einem Verbrauchervertrag.^[3]

Grundsätzlich müssen deshalb auf Parteienseite ein Verbraucher und ein Unternehmer stehen (zu den Ausnahmen s. Abschn. 2.1). Wer Verbraucher ist, ergibt sich aus § 13 BGB.

Hinweis

Wer ist Verbraucher?

Darunter versteht man eine natürliche Person im Gegensatz zur juristischen Person. Die natürliche Person verfolgt keine geschäftlichen Zwecke, ist also privat oder innerhalb einer unselbstständigen beruflichen Tätigkeit tätig.^[4] Im Bereich der Miete ist dies der Wohnraummieter.

Der Mieter von Geschäftsräumen, der dort sein Gewerbe ausübt, kann nicht Verbraucher i. S. d. § 13 BGB sein.

Wichtig

Gewerbliche Nutzung abgrenzen

Es spielt aber keine Rolle, wenn der Mieter einer Wohnung einen Raum zu beruflichen Zwecken nutzt wie etwa der Lehrer zur Unterrichtsvorbereitung, der Schriftsteller zum Verfassen seiner Literatur oder der Versicherungsmakler. Solche Personen erfüllen den Verbraucherbegriff.

Auch im Bereich des Wohnungseigentumsgesetzes kann das VSBG angewendet werden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist Verbraucher, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und der streitgegenständliche Vertrag der privaten Vermögensverwaltung dient.

Praxis-Beispiel

WEG als Verbraucher

Das ist der Fall, wenn die Eigentümergemeinschaft mit dem Energieversorger über eine Preiserhöhung streitet.^[5]

Wer Unternehmer ist, wird in § 14 BGB gesetzlich beschrieben.

Hinweis

Wer ist Unternehmer?

Unternehmer ist, wer im Gegensatz zum Verbraucher bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts – das ist der Mietvertrag – in Ausübung einer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt.

Unternehmer ist der private Vermieter, der in Ausübung und Verwaltung seines Vermögens Wohnungen zur Anmietung anbietet, denn er nimmt damit am Wettbewerb teil.^[6] Der BGH meint zur Unternehmereigenschaft des Vermieters, dass der mit der Verwaltung des Vermögens verbundene organisatorische und zeitliche Aufwand je nach den Umständen des Einzelfalls das Bild eines "planmäßigen Geschäftsbetriebs" vermitteln muss.^[7]

Praxis-Beispiel

Anzahl der vermieteten Wohnungen

In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird die Ansicht vertreten, dass es auf die Zahl der vermieteten Wohnungen ankomme. Dabei gehen die Ansichten weit auseinander.^[8]

Hat der Vermieter eine Verwaltungstätigkeit einem professionellen Verwalter übertragen, wird die Unternehmereigenschaft schon deswegen bejaht^[9], aber auch vertreten, dass dieser Umstand allein nicht genügt.^[10]

Im Schrifttum wird ausgeführt, dass es zur Beurteilung im Einzelfall auf den Umfang der Geschäfte ankommt.

Wichtig

Büro und Organisationsablauf

Unternehmer ist danach noch nicht, wer ein Mehrfamilienhaus vermietet, während die Vermietung zahlreicher Wohnungen für eine professionelle Tätigkeit zumindest dann spricht, wenn ein Büro und ein organisierter Geschäftsablauf vorliegt.^[11]

Höchstrichterlich ist die Frage noch nicht abschließend geklärt.

[1] § 4 Abs. 1 VSBG.

[2] Aust, MietRB 2016, S. 336.

[3] BR-Drs. 258/15 S. 61.

[4] Jauernig, § 13 BGB Rn. 3.

[5] BGH, Urteil v. 25.3.2015, VIII ZR 243/13.

[6] OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.10.2003, I-10 U 46/03, WuM 2003 S. 621 = ZMR 2003 S. 921; Blank, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, Vor § 535 BGB Rn. 68 m. w. H..

[7] BGH, Urteil v. 23.10.2001, XI ZR 63/01, NJW 2002 S. 368.

[8] OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.10.2003, I-10 U 46/03, WuM 2003 S. 621, 623 = ZMR 2003 S. 921: für 2 Wohnungen; OLG München, Beschluss v. 13.4.1993, RE-Miet 3/93, DWW 1993 S. 196: ab mindestens 3 Wohnungen; LG Köln, Urteil v. 12.3.2009, 1 S 202/07: für 7 Wohnungen; AG Mülheim/Ruhr, Urteil v. 18.5.1995, 10 C 18/95, WuM 1995 S. 431: für 13 Wohnungen; verneint selbst bei 8 Wohnungen: LG Waldshut-Tiengen, Urteil v. 30.4.2008, 1 S 27/07.

[9] Lehmann-Richter, NZM 2011, S. 57, 61.

[10] Blank, in Schmidt-Futterer, Vor § 535 BGB Rn. 68; Horst, DWW 2015, S. 2, 4.

[11] Blank, a. a. O..

1.2 Antrag erforderlich

Es muss sich um eine Streitigkeit über Rechte oder Pflichten aus einem Verbrauchervertrag i. S. v. § 310 Abs. 3 BGB oder über das Bestehen eines derartigen Vertrags handeln.^[1] Das schließt auch ein, dass Klagen auf Feststellung von Rechten oder Pflichten zulässig sind, ebenso wie die Klärung von Streitigkeiten über die Verletzung vorvertraglicher Rechte oder Pflichten.

Praxis-Beispiel

Antragsgegenstand

• Antrag des Mieters auf Feststellung, dass ein Mietvertrag über eine bestimmte Wohnung zustande gekommen ist.
• Antrag auf Feststellung, dass der Mieter zur Minderung wegen Mängeln der Mietsache berechtigt ist.
• Antrag des Mieters vor Vertragsende auf Feststellung, dass die Renovierungsklauseln im Wohnungsmietvertrag rechtsunwirksam sind, oder nach Vertragsende, dass er zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet ist.
• Antrag auf Zahlung von ...