Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 4.1.1.2 Abstimmungsvarianten

Grundsätzlich stellt sich das Problem, dass im Vorfeld der Beschlussfassung nicht vorauszusehen ist, wie viele Wohnungseigentümer für eine Maßnahme der baulichen Veränderung stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet hat. Hier stellt sich dann das weitere Problem, dass Wohnungseigentümer etwa unter der Voraussetzung zugestimmt haben, dass eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern erfolgen würde, tatsächlich aber nicht mehr als zwei Drittel der Wohnungseigentümer für die Maßnahme gestimmt haben. In solchen Fällen ist zu beachten, dass die Stimmabgabe, soweit sie dem Versammlungsleiter zugegangen ist, entsprechend § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht mehr widerrufen werden kann.^[1] Allerdings unterliegt die Stimmabgabe den allgemeinen zivilrechtlichen Regeln für Willenserklärungen, also auch denen der Anfechtbarkeit gemäß §§ 119 ff. BGB.^[2] Eine wegen Irrtums angefochtene Stimmabgabe muss unverzüglich nach Kenntniserlangung des Anfechtungsgrunds erfolgen und hat im Übrigen keine Auswirkungen auf die Stimmabgabe der anderen Wohnungseigentümer.

Subtraktionsmethode

Soweit durch Beschluss oder Vereinbarung nichts anderes geregelt ist, kann das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung grundsätzlich auch dadurch festgestellt werden, dass bereits nach der Abstimmung über zwei von drei – auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichteten – Abstimmungsfragen die Zahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als Ergebnis der dritten Abstimmungsfrage gewertet werden kann.^[3] Zur Feststellung eines Beschlussergebnisses ist es also nicht erforderlich, die Ja-Stimmen ausdrücklich abzufragen, wenn sich deren Zahl bereits aufgrund entsprechender Abstimmungsfragen zu Gegenstimmen und Enthaltungen ergibt. Eine Entscheidung, die insbesondere in größeren Wohnanlagen die Stimmermittlung vereinfacht.

Durch die Subtraktionsmethode kann das tatsächliche Abstimmungsergebnis allerdings nur dann hinreichend verlässlich ermittelt werden, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer und – bei Abweichung vom Kopfprinzip – auch deren Stimmkraft feststeht. Selbstverständlich kann nämlich eine unterlassene Stimmabgabe zu den beiden ersten Abstimmungsfragen nur dann als Votum für die Dritte Abstimmungsfrage verstanden werden, wenn der betreffende Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der Abstimmung in der Versammlung zugegen war. Des Weiteren kann etwa auch die "Passivität" eines während der Versammlung eingeschlafenen Wohnungseigentümers mangels willensgetragenen Verhaltens nicht als Stimmabgabe gewertet werden.

Jedenfalls bietet sich die Subtraktionsmethode gerade mit Blick auf die Problematik des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG an.

Praxis-Beispiel

Subtraktionsmethode

Soll etwa über die Errichtung von Sonnenkollektoren ein Beschluss gefasst werden und sind von den 20 Wohnungseigentümern 15 in der Versammlung anwesend, von denen dann 5 bei der Abfrage der "Nein"-Stimmen ihre Hand heben, wird für die übrigen Wohnungseigentümer erkennbar, dass das qualifizierte Quorum mit der Folge einer Kostenverteilung unter sämtlichen Wohnungseigentümern nicht erreicht wird. Denn die übrigen 10 Wohnungseigentümer stellen zwar 2/3 der Wohnungseigentümer dar, aber eben nicht mehr als 2/3 von ihnen, wie es § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG erfordert. Wollen diese 10 Wohnungseigentümer oder auch nur einer von ihnen für den Fall des Zustandekommens eines einfachen Mehrheitsbeschlusses nicht mit den Kosten der Maßnahme belastet werden, können sie ebenfalls noch ihre Hand erheben, sodass ihre Stimme als "Nein"-Stimme gewertet werden kann.

Bedingte Beschlussfassung

Empfehlenswert kann auch eine derart bedingte Beschlussfassung sein, dass die einem Beschlussantrag zustimmenden Wohnungseigentümer nur entsprechend ihres Miteigentumsanteils in die Kostenverteilung einbezogen werden. Sie können dann bedenkenlos für die Maßnahme stimmen.^[4] Zur Maßnahmendurchführung ist es dann letztlich erforderlich, dass alle abgegebenen Stimmen für die Maßnahme votieren müssen. So also auch die bauwilligen Wohnungseigentümer im Fall des Nichterreichens des doppelt qualifizierten Quorums nicht anteilig mit den auf die nichtzustimmenden Wohnungseigentümer entfallenden Kostenanteil belastet werden wollen, kann die Baumaßnahme nicht durchgeführt werden.

[1] BGH, Urteil v. 13.7.2012, V ZR 254/11, NJW 2012, 3372.

[2] BGH, Beschluss v. 19.9.2002, V ZB 37/02, NJW 2002, 3629.

[3] BGH, Beschluss v. 19.9.2002, V ZB 37/02.

[4] BT-Drs. 19/22634 S. 45.