Alexander C. Blankenstein
Kurzbeschreibung
Gem. § 20 Abs. 2 WEG können einzelne Wohnungseigentümer zwar eine bauliche Veränderung auf ihre Kosten verlangen, die Durchführung selbst erfolgt aber durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn sie das beschließt. Wird der Beschluss mit einfacher Mehrheit gefasst, haben nur diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die die Maßnahme beschlossen haben.
WEMoG
§ 20 Abs. 1 WEG regelt zunächst zwei Konstellationen der baulichen Veränderung:
- "Gemeinschaftlicher" Mehrheitsbeschluss im Sinne einer Maßnahmendurchführung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer;
- Gestattungsbeschluss zugunsten einer baulichen Veränderung im Sinne einer Maßnahmendurchführung durch diese Wohnungseigentümer.
Ergänzt wird dieses System in § 20 Abs. 2 WEG um die weitere Variante, dass zwar einzelne Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung auf ihre Kosten verlangen können, die Durchführung der baulichen Veränderung selbst aber durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgt, wenn die Wohnungseigentümer Entsprechendes beschließen.
Kostentragung
Für die Frage der Kostentragungsverpflichtung von gemeinschaftlichen baulichen Veränderungen kommt es darauf an, mit welcher Mehrheit die Maßnahme beschlossen wurde. Zunächst gilt der Grundsatz, dass im Fall einfach-mehrheitlicher Beschlussfassung auch nur die zustimmenden Wohnungseigentümer die Kosten zu tragen haben. Wichtige Ausnahme von diesem Grundsatz stellen gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG alle baulichen Maßnahmen dar, deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Hier führt also auch ein einfacher Mehrheitsbeschluss zur Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer. Werden bauliche Veränderungen mit einer Mehrheit mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, sind die Kosten der Maßnahme nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG ebenfalls von allen Wohnungseigentümern zu tragen, es sei denn, diese sind unverhältnismäßig.
Erfolgt die Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit nach §§ 20 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEG, haben die Kosten der Maßnahme nach § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen, die sie beschlossen haben (siehe nachfolgenden Beschlussvorschlag).
Gemeinschaftliche Maßnahme eines nicht privilegierten Bauvorhabens mit Kostenverteilung unter bestimmten Wohnungseigentümern
TOP XX: Verglasung aller vorhandenen Balkone
Die Wohnungseigentümer beschließen auf Grundlage des Konzepts des Sonderfachmanns/der Sonderfachfrau Dipl.-Ing. __________, das fester Bestandteil dieses Beschlusses und als Anlage zur Beschluss-Sammlung zu nehmen ist, sowie der seitens des Verwalters eingeholten Vergleichsangebote, die den Wohnungseigentümern mit dem Einberufungsschreiben übersandt wurden, den Verwalter zu ermächtigen, die Firma __________ namens, Auftrags und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Grundlage ihres Angebots vom ______ mit der Verglasung sämtlicher Balkone der Wohnungseigentumsanlage zu einem Gesamtkostenaufwand in Höhe von ________ EUR zu beauftragen. Die Arbeiten werden am ______ beginnen. Im Vorfeld wird die Firma __________ einen Bauzeitenplan mit den Bauzeiten in den einzelnen Sondereigentumseinheiten der Verwaltung überreichen. Die Verwaltung wird diesen Bauzeitenplan den betreffenden Wohnungseigentümern zur Verfügung stellen. Die jeweiligen Wohnungseigentümer haben zu den ihre Sondereigentumseinheit betreffenden Terminen für den Zugang zu ihrer Sondereigentumseinheit zu sorgen.
Gemäß § __ der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _______________ (Name und Kanzleisitz) vom ______ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ erfolgt die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Miteigentums unter sämtlichen Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen.
Die Wohnungseigentümer beschließen entgegen der maßgeblichen Bestimmung in der Teilungserklärung, die Kosten der vorbeschlossenen Balkonverglasung unter den Wohnungseigentümern zu verteilen, in deren Sondereigentum ein Balkon vorhanden ist und verglast wird. Unter diesen Wohnungseigentümern erfolgt die Kostenverteilung dergestalt, dass jeder dieser Wohnungseigentümer die Kosten der im Bereich seines Sondereigentums zu verglasenden Balkone trägt. Wird demnach im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers lediglich ein Balkon verglast, so hat er lediglich die Kosten der Verglasung eines Balkons zu tragen. Soweit im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers zwei Balkone verglast werden, hat dieser die Kosten für zwei Balkone zu tragen.
Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt durch Erhebung einer Sonderumlage. Für den Fall, dass die Firma __________ im Zuge der Maßnahmendurchführung eine Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB verlangen sollte, wird der Gesamtkostenbetrag entsprechend um 10 % erhöht. Insoweit entfallen auf die einzelnen von der Maßnahme betroffenen Sondereigentumseinheiten folgende Beträge: __________ EUR. Die Beiträge zu der Sonderumlage sind zur Zahlung auf das gemeinschaftliche Girokonto bis zum _____ fällig.
Abstimmungsergebnis:
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