Baunachbarrecht / 3.2 Schäden durch Nachbars Bauarbeit

Natürlich muss ein Bauherr für Schäden, die seinem Nachbarn durch den Neu- oder Anbau entstanden sind, geradestehen und diese auf seine Kosten beseitigen lassen. Im Gegenzug müssen Sie zustimmen, wenn Handwerker für die Arbeiten Ihr Grundstück betreten müssen. Kommt es durch den Bau zu Immissionen auf dem Nachbargrundstück, können Sie sich wehren, wenn das Ihnen zumutbare Maß überschritten wird. Bleibt die Behörde untätig, können Sie auch vor dem Verwaltungsgericht klagen. Häufig werden dann lärm- oder staubreduzierende Maßnahmen ergriffen oder sogar eine Baueinstellung verhängt.

Was gilt, wenn zum Beispiel ein Grundstück neu bebaut werden soll, das alte Haus darauf abgerissen werden muss und dabei am Haus des angrenzenden Nachbarn bauliche Schäden entstehen? In diesem Fall können Sie sich zumindest dann an dem dafür verantwortlichen Bauunternehmer schadlos halten, denn dieser haftet nach § 823 Abs. 1 BGB für Schäden, wenn er die notwendigen Sicherheitsvorkehrungen nicht getroffen hat.^[1] Wird auch das Kellergeschoss abgerissen, haben die am Bau Beteiligten nach § 909 BGB durch entsprechende technische Sicherungsmaßnahmen dafür zu sorgen, dass das Nachbarhaus nicht die notwendige Stütze verliert, also seine Standfestigkeit nicht beeinträchtigt wird. Andernfalls hat der geschädigte Nachbar einen Schadensersatzanspruch gegen den Grundstücksnachbarn, den auch bei Bauvergabe eine Überwachungspflicht trifft. Ebenfalls unter Umständen in der Haftung sind Architekt, Bauingenieur, Bauunternehmer und Statiker.^[2]

Ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, ist gegenüber dem Nachbarn verantwortlich, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbargrundstück dabei beschädigt wird. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde, ändert daran nichts, entschied der BGH.^[3]

Praxis-Tipp

Sachverständigengutachten vor ersten Bauarbeiten einholen

Verlangen Sie Auskunft über das Bauvorhaben Ihres Nachbarn, bevor er damit beginnt und bevor Beeinträchtigungen und Schäden auftreten. Das ist besser, als später, nachdem vielleicht Risse an Ihrer Hauswand aufgetreten sind, vor Gericht um eine Entschädigung zu ringen. Bei größeren Bauvorhaben ist es häufig sinnvoll, vor Beginn der Bauarbeiten ein Sachverständigengutachten einzuholen, um gegebenenfalls in einem späteren Rechtstreit beweisen zu können, dass Schäden wie Mauerrisse erst durch die Bauarbeiten des Nachbarn verursacht wurden.

Auch bei Bodenverunreinigungen, zum Beispiel wenn von einem Betriebsgrundstück aus Schadstoffe wie Öl oder chemische Stoffe auf das Nachbargrundstück gelangen, stellt sich die Frage, wie der betroffene Nachbar damit umgehen muss. Ein kontaminierter Boden zeigt sich zum Beispiel, wenn ein Neubau errichtet werden soll. Bestehen Altlasten, kann der Eigentümer das Grundstück erst nutzen, wenn er durch ein Bodengutachten nachweist, dass von den Ablagerungen keine Gefährdung mehr ausgeht. Der BGH hat hierzu entschieden, dass der Eigentümer des Betriebsgrundstücks als Störer die für den Bodenaustausch und die Entsorgung des kontaminierten Bodens entstehenden Kosten tragen muss.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 26.9.1978, VI ZR 150/77, NJW 1979, 309.

[2] BGH, Urteil v. 19.9.1979, V ZR 22/78, NJW 1980, 224.

[3] BGH, Urteil v. 9.2.2018, V ZR 311/16, NZM 2018, 224.

[4] BGH, Urteil v. 1.12.1995, V ZR 9/94, NJW 1996, 845.