Baustoffe und Baustofftechnologie (ZertVerwV) / 1 Technische Verwaltung

Neben rechtlichen und kaufmännischen Angelegenheiten müssen sich Hausverwaltungen in ihrer täglichen Praxis auch mit technischen Inhalten und Fragestellungen auseinandersetzen. Ein allgemein gültiger Aufgabenkatalog für die technische Verwaltung von Wohnungseigentum existiert nicht. Da das WEG seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 keinen Pflichtenkatalog des Verwalters mehr vorsieht und mit § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG nur noch festlegt, dass ein Verwalter "die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen hat, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen", scheint der Aufgabenbereich vollkommen konturenlos. Ein Rückgriff auf die Rechtsprechung der letzten Jahre zu dem Bereich Erhaltung (also Instandhaltung und Instandsetzung) lässt den Schwerpunkt auf Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten^[1] setzen sowie die Pflicht, Mängel der Wohnungseigentumsanlage festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Eigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen.^[2] Angesichts der aktuellen Entwicklungen, um nur z. B. auf die durch die WEG-Reform 2020 u. a. eingeführten Ansprüche auf Elektromobilität und Anschluss an das Glasfasernetz oder die Klimaziele des Bundes und die aktuelle Gas- und Energiekrise hinzuweisen, zeichnet sich ab, dass das bislang erforderliche Wissen bei Weitem nicht mehr genügt. Auch wenn von einem Verwalter kein "Ingenieurswissen" verlangt werden kann und er bei größeren Sanierungs- und Baumaßnahmen stets Sonderfachleute hinzuziehen sollte, benötigt er doch ein fundiertes bautechnisches Grundwissen, um den Erfordernissen noch gerecht werden zu können.

Nur unter diesen Voraussetzungen ist die Verwaltung in der Lage, bei anfallenden Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen mit Handwerkern, Dienstleistern und weiteren Fachkreisen zielorientiert und auf Augenhöhe zu kommunizieren. Hinzukommt, dass sich technische Anforderungen beispielsweise zu Energieeinsparung, Brandschutz oder Schallschutz sowohl national als auch auf europäischer Ebene in oftmals sehr kurzen Zeitabständen verändern. Neben technischem Wissen beinhaltet die technische Betreuung von Wohnungseigentum deshalb auch Grundkenntnisse zu aktuellen Regelwerken und gesetzlichen Bestimmungen.

Technische Verwaltung

Die wichtigsten Bereiche der technischen Hausverwaltung sind:

Aufgabenbereiche der technischen Hausverwaltung

• Inspektion

  Inspektionen sind Maßnahmen zur Feststellung, Messung und Beurteilung eines Ist-Zustands. Bei Inspektionen bleibt die Sache selbst, meist eine technische Anlage, unverändert. Typische Beispiele für Inspektionen sind Abgasmessungen oder Überprüfung der Funktionsfähigkeit von Lüftungsanlagen oder Löscheinrichtungen. Inspektionen sind regelmäßig durchzuführende Maßnahmen.

• Wartung

  Wartungen werden ähnlich wie Inspektionen nach gesetzlichen Bestimmungen oder Herstellervorschriften regelmäßig in bestimmten Intervallen oder zu bestimmten Terminen durchgeführt. Es handelt sich nicht um einmalige Leistungen, auch werden Wartungen nicht aufgrund eines besonderen Anlasses, z. B. Störungen, durchgeführt. Wartungen sind erforderlich, um die Funktionssicherheit zu erhalten und vorzeitigen Schäden oder übermäßigem Verschleiß möglichst vorzubeugen. Beispiele sind Aufzugwartung, Wartung von Anlagen oder Funktionseinheiten für Elektrik, Heizung und Lüftung.

• Reinigung

  Jahreszeitlich bedingte oder situationsabhängige Maßnahmen, um die Sicherheit oder Funktionsfähigkeit von Flächen, Bauteilen und Anlagen sicherzustellen. Typische Beispiele sind Entfernung von Laub auf Gehwegen und Terrassen, Reinigung von Dachrinnen, Schneeräumen oder Beseitigung von herabgefallenen Zweigen oder Ästen nach Sturm- oder Unwetterereignissen.

• Instandsetzung

  Instandsetzungen sind gleichbedeutend mit Reparaturen. Im Gegensatz zu Wartungs- und Inspektionsarbeiten fallen Instandsetzungen nicht regelmäßig, sondern nach Eintritt eines Mangels oder eines Schadens an. Instandsetzungsmaßnahmen sind durch den/die Eigentümer zu tragen. Bei der Instandsetzung erfolgt ein gleichwertiger Austausch zur Wiederherstellung des Soll-Zustands. Im Zuge von Wartungsarbeiten werden teils auch Kleinstreparaturen vorgenommen. Diese sind per Definition der Instandsetzung zuzuordnen. Die Grenze zwischen Wartung und Instandsetzung kann aus Sicht der Betriebskostenabrechnung deshalb im Einzelfall schwierig und strittig sein

• Modernisierung

  Durch Modernisierung wird gegenüber dem vorherigen Stand eine bauliche Verbesserung bewirkt. Dies kann erreicht werden entweder durch modernisierende Instandsetzung (z. B. Austausch alter Fenster mit 2-Scheiben-Isolierglas gegen neue Elemente mit 3-Scheiben-Isolierglas, Ersatz verschlissener PVC-Fußböden durch Massivholzparkett) oder durch zusätzliche Maßnahmen (z. B. Balkonanbauten, Fassadendämmung, Modernisierung von Grundrissen). Zu den Modernisierungsmaßnahmen zählen insbesondere auch:

  • Nachhaltige Einsparung von Energie für Heizung, Warmwasser, Kühlung, elektrische Verb...