Problemüberblick
Im Fall fragt sich, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Vertrag übernommen hat, den zunächst der Bauträger geschlossen hatte.
Altrecht
Im Altrecht konnte der Bauträger vor Entstehung einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Verträge nur im eigenen Namen schließen und dann später darauf hoffen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diese Verträge übernimmt. "Automatismen" gab es nicht. Im Fall hätte der Bauträger den Vertrag daher am besten nur unter der Bedingung einer Vertragsübernahme oder einer Genehmigung seines Handelns ohne Vertretungsmacht geschlossen.
Aktuelles Recht
Seit dem 1.12.2020 entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher und wird ab dann nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG zunächst allein vom Bauträger vertreten. Heutzutage könnte X den Vertrag also problemlos für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schließen. Er könnte alternativ auch eine Verwaltung installieren und den Vertrag beschließen. Hier droht also Missbrauch. Das ist auch bekannt. Der Gesetzgeber nimmt dieses Risiko in Kauf. Handeln müssen daher die (späteren) Wohnungseigentümer und die Verwaltungen. Hat der Bauträger seine Möglichkeiten missbraucht, schuldet er nämlich Schadensersatz. Das muss man erkennen – und verfolgen!
Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?
Die Verwaltungen sind zu einem Vertragsmanagement verpflichtet. Teil dieser Aufgabe ist es, sämtliche Verträge der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu sichten und zu klären, ob diese angemessen sind. Diese Frage stellt sich insbesondere für solche Verträge, die der Bauträger als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG geschlossen hat. Stellt die Verwaltung hier Ungereimtheiten fest, sind unverzüglich die Wohnungseigentümer zu informieren und es ist – am besten anwaltlich beraten – festzustellen, was zu unternehmen ist und unternommen werden kann: Gegen die Vertragspartei und/oder den Bauträger.
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