Bauträger (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Bauträger ist, wer gewerbsmäßig tätig ist und im eigenen Namen, auf eigenes Risiko und auf eigene, u. U. auch fremde Rechnung baut.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Einzelheiten zur Ausübung des Bauträgergewerbes regelt die Makler- und Bauträgerverordnung, die das Ziel hat, die Vermögenswerte zu schützen, die die Auftraggeber dem Bauträger anvertrauen.

Die Bauträgertätigkeit bedarf der Genehmigung nach § 34c Abs. 1 Ziff. 2a der Gewerbeordnung.

LG Landshut, Urteil v. 7.1.2020, 72 O 4112/19: Verweigert der Bauträger die Abnahme bzw. sagt er einen bereits zugesagten Abnahmetermin unter Hinweis auf noch nicht geschuldete Kaufpreisraten ab, kommt eine einstweilige Verurteilung des Bauträgers zur Übergabe ohne Zug-um-Zug zu berücksichtigende Abnahmeverpflichtung des Käufers in Betracht.

BGH, Beschluss v. 19.9.2019, V ZB 119/18: Der Bauträger ist berechtigt, aufgrund ihm im Bauträgervertrag erteilter Vollmachten die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zu ändern.

OLG Hamburg, Urteil v. 11.9.2019, 5 U 128/16: Die von einem Bauträger vorformulierte Klausel, wonach das gemeinschaftliche Eigentum vom Verwalter zusammen mit einem in der ersten Versammlung zu wählenden Abnahmeausschuss abgenommen wird, benachteiligt einen Ersterwerber unangemessen und ist unwirksam. Das gilt auch dann, wenn der Bauträger von der Wahl des Abnahmeausschusses ausgeschlossen ist.

BGH, Urteil v. 19.7.2019, V ZR 75/18: Den mit dem Bauträger identischen, von ihm eingesetzten, mit ihm verbundenen oder von ihm abhängigen Verwalter (sog. Bauträgerverwalter) treffen die gleichen Pflichten hinsichtlich der Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wie jeden anderen Verwalter; er muss somit auch auf Gewährleistungsansprüche "gegen sich selbst" und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen.

LG Düsseldorf, Urteil v. 26.10.2018, 18a O 7/18: Von einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach Insolvenz des Bauträgers und Freigabe des Grundstücks durch den Insolvenzverwalter bei Existenz wirksamer Erwerbsverträge und Eintragung von Auflassungsvormerkungen auszugehen. Der "freiwilligen" Besitzübergabe entspricht die Freigabe durch den Insolvenzverwalter.

LG Itzehoe, Urteil v. 10.4.2018, 11 S 129/15: Mit der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft verliert der Bauträger seine uneingeschränkte Verfügungsbefugnis. Sofern er auf Veranlassung eines künftigen Wohnungseigentümers eine Änderung am Gemeinschaftseigentum vornimmt, handelt es sich dabei um eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Der Erwerber von Wohnungseigentum, der mit dem teilenden Bauträger eine partiell planwidrige Errichtung der Wohnungseigentumsanlage vereinbart, ist weder mittelbarer Handlungsstörer noch Zustandsstörer.

OLG Stuttgart, Urteil v. 31.3.2015, 10 U 46/14: Es liegt kein unzulässiger Insich-Prozess vor, wenn eine Verwalterin als gewillkürte Vertreterin namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen sich selbst klagt.

BGH, Beschluss v. 12.9.2013, VII ZR 308/12: Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam.

Die häufigsten Fallen

1. Gewerbeerlaubnis erforderlich

   Die Bauträgertätigkeit bedarf der Genehmigung nach § 34c Abs. 1 Ziff. 2a der Gewerbeordnung.

2. MaBV beachten

   Einzelheiten zur Ausübung des Bauträgergewerbes regelt die Makler- und Bauträgerverordnung, die das Ziel hat, die Vermögenswerte zu schützen, die die Auftraggeber dem Bauträger anvertrauen.

3. Begrenzte Erstverwalterbestellung

   Die Erstverwalterbestellung bei Begründung von Wohnungseigentum kann gemäß § 26 Abs. 2 Satz 1 HS 2 WEG lediglich bis zur Höchstdauer von drei Jahren erfolgen.

1 Allgemein

Der Bauträger ist abzugrenzen vom Baubetreuer, der auf dem Grundstück des Bauherrn in dessen Namen und für dessen Rechnung ein Bauvorhaben vorbereitet oder durchführt. Im Unterschied zum Baubetreuer ist der Bauträger selbst Bauherr und tritt nach außen auch als Bauherr auf.

Das Grundstück steht i. d. R. im Eigentum des Bauträgers. Der Bauträger ist Herr des gesamten Baugeschehens, unmittelbar Vertragspartner des Architekten und der Bauunternehmer sowie Partner der Behörden und Empfänger der Baugenehmigung.

Achtung

Genehmigung erforderlich

Die Bauträgertätigkeit bedarf der Genehmigung nach § 34c Abs. 1 Ziff. 2a der Gewerbeordnung. Einzelheiten zur Ausübung des Bauträgergewerbes regelt die Makler- und Bauträgerverordnung, die das Ziel hat, die Vermögenswerte zu schützen, die die Auftraggeber dem Bauträger anvertrauen.

Hinweis

Änderungsvorbehalt im Kaufvertrag

Grundsätzlich ist der Bauträger berechtigt, aufgrund ihm im Bauträgervertrag erteilter Vollmachten die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zu ändern.^[1]

Diese Berechtigung hat er aber nur bis zu dem Zeitpunkt, in dem die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Anlegung ...