Bauträgervertrag: Unwirksame Abnahmeklausel und Notarverschulden

1 Leitsatz

Das jedem einzelnen Wohnungseigentümer als Erwerber zustehende Recht zur Abnahme in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum darf grundsätzlich nicht durch eine AGB-Regelung unterlaufen werden.

2 Normenkette

§§ 9a, 18 WEG; § 634 BGB

3 Das Problem

Notar B beurkundet Verträge über den Erwerb eines Wohnungseigentums, die folgende Klausel enthalten: "Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt nach vollständiger Fertigstellung. Mit der Prüfung der vollständigen Fertigstellung und der Abnahmefähigkeit wird ein vom zukünftigen Verwalter noch zu benennender Sachverständiger auf Kosten der Wohnungseigentümer beauftragt. Der Sachverständige soll eventuell noch ausstehende Restarbeiten und Mängel protokollieren. Die Feststellungen des Sachverständigen sind für die Verkäuferin und die Käufer verbindlich. Die Käufer sind zur Abnahme verpflichtet, wenn der Sachverständige keine wesentlichen Mängel, die die Gebrauchsfähigkeit des Gemeinschaftseigentums beeinflussen, feststellt. Die Verkäuferin und die Käufer sind berechtigt, an der Abnahme teilzunehmen. Die Käufer können stattdessen 2 Personen aus ihrer Mitte bevollmächtigen, die für sie die Abnahme durchführen und unter den vorgenannten Voraussetzungen die Abnahme erklären." Fraglich ist, ob B im Verhältnis zum Bauträger K für diese Klausel, welche die Gerichte als unwirksam ansehen, haften muss.

4 Die Entscheidung

Das OLG meint ja! Es gehöre zu den Pflichten eines Notars, AGB-Klauseln, die zu Zweifeln an ihrer Wirksamkeit Anlass geben könnten, einer näheren Prüfung zu unterziehen. Im Fall hätte der Notar darauf hinweisen müssen, dass das jedem einzelnen Wohnungseigentümer als Erwerber zustehende Recht zur Abnahme in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum durch die Regelung unterlaufen werde. Zwar sei dem Sachverständigen nicht die eigentliche Abnahmeerklärung übertragen worden, was unzweifelhaft unzulässig gewesen wäre (Hinweis u. a. auf OLG Frankfurt a. M., Urteil v. 30.9.2013, 1 U 18/12, OLG Karlsruhe, Urteil v. 27.9.2011, 8 U 106/10, und OLG Brandenburg, Urteil v. 13.6.2013, 12 U 162/12). Da die Erwerber bei der "eigenen" Erklärung der Abnahme aber an die vorangegangene Feststellung der Abnahmereife durch den Sachverständigen gebunden seien, verbleibe ihnen faktisch kein Einfluss mehr auf die Abnahmeentscheidung. Damit werde ihnen jedenfalls im Ergebnis das Recht zur individuellen Abnahme entzogen, weil ihnen die Möglichkeit genommen werde, über die Ordnungsgemäßheit der Werkleistung selbst zu befinden. Es handele sich auch nicht um eine 2-stufige Regelung, wie sie teilweise in der Literatur diskutiert und für zulässig erachtet werde (Hinweis u. a. auf Oefele, Abnahmeregelung für das Gemeinschaftseigentum im Bauträgervertrag nach der WEG-Novelle, DNotZ 2011, 249), bei der zwischen "technischer Abnahme" durch einen Sachverständigen und "rechtsgeschäftlicher Abnahme" durch den Erwerber zu trennen sei. Soweit B argumentiere, ein Käufer könne sich über die Einschätzung des Sachverständigen hinwegsetzen – wie es bei einer 2-stufigen Regelung der Fall sein könnte – sei dies angesichts der vertraglich vereinbarten Bindungswirkung unzutreffend.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht ausnahmsweise nicht ein Wohnungseigentümer gegen den Bauträger, sondern der Bauträger gegen einen Notar vor. Der Bauträger wirft dem Notar vor, ihm einen Erwerbsvertrag vorgeschlagen zu haben, der eine unwirksame Regelung zu Frage enthielt, wie das gemeinschaftliche Eigentum abzunehmen ist. Das OLG entscheidet sich dafür, dass in diesem Fall der Notar dem Bauträger haften kann, da es seine Aufgabe sei, auf unwirksame Klauseln hinzuweisen. Das OLG hält dabei die Klausel, wie das gemeinschaftliche Eigentum vom Bauträger abzunehmen ist, zu Recht für offensichtlich unwirksam.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Nicht nur ein Notar, auch eine Verwaltung muss wissen, dass eine Abnahme-Klausel, wie sie hier Gegenstand des Falles ist, allgemein als unwirksam angesehen wird.

6 Entscheidung

OLG Celle, Urteil v. 1.2.2023, 3 U 60/22