Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache. Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses
Leitsatz (amtlich)
Zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums und zum Ablauf der Verjährungsfrist von Gewährleistungsansprüchen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums.
Normenkette
BGB § 638 Abs. 1, § 640 Abs. 1; WEG § 21 Abs. 3
Verfahrensgang
AG Landshut (Aktenzeichen 14 UR II 8/98) |
LG Landshut (Aktenzeichen 60 T 411/99) |
Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluß des Landgerichts Landshut ohne Datum („aufgrund mündlicher Verhandlung vom 7.6.2000”) aufgehoben.
II. Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluß des Amtsgerichts Landshut vom 29. Januar 1999 wird zurückgewiesen.
III. Die Antragstellerin hat die Gerichtskosten des gesamten Verfahrens zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind in keinem Rechtszug zu erstatten.
IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 6.000 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus zwei Häusern (Nr. 4 und 5) bestehenden Wohnanlage. Das Haus Nr. 5 wurde als erstes fertiggestellt; das Haus Nr. 4, in dem sich die Wohnung der Antragstellerin befindet, wurde Ende 1985 bezugsfertig. Die letzten Wohnungen wurden von der Bauträgerin Ende 1987 und im Februar 1988 veräußert. Die weitere Beteiligte ist seit Errichtung der Wohnanlage die Verwalterin; sie wurde aufgrund der Ermächtigung in § 8 der Gemeinschaftsordnung von der Bauträgerin für die Zeit vom 15.12.1984 bis 15.12.1989 bestellt. In dem mit der Bauträgerin abgeschlossenen Verwaltervertrag ist in § 2.6 folgendes vereinbart:
Der Verwalter wird beauftragt, soweit noch nicht geschehen, das Gemeinschaftseigentum im Zusammenwirken mit dem Verwaltungsbeirat unter Beiziehung eines Bausachverständigen gegenüber dem Bauträger abzunehmen. … Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums hat er sich durch Beschluß der Eigentümergemeinschaft bestätigen zu lassen.
In der Folgezeit haben die Wohnungseigentümer gleichlautende Verträge mit der weiteren Beteiligten geschlossen.
Die Abnahme und Übernahme des gemeinschaftlichen Eigentums des Hauses Nr. 5 fand nach einer von zwei Käufern und je einem Vertreter der weiteren Beteiligten und der Bauträgerin unterzeichneten Erklärung am 22.7.1985, die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums des Hauses Nr. 4 nach einer von einem Eigentümer (Mitglied des Verwaltungsbeirats) und einem Vertreter der weiteren Beteiligten unterzeichneten Erklärung am 23.1.1986 statt; bei der Abnahme waren auch Mitarbeiter der Bauträgerin anwesend. Nach einem Schreiben der weiteren Beteiligten an die Bauträgerin vom 10.10.1989 wurde das gemeinschaftliche Eigentum allerdings erst am 30.8.1989 abgenommen. In der Folgezeit machten Wohnungseigentümer und die weitere Beteiligte weitere, nicht behobene Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum geltend, die in Schreiben an die Bauträgerin und in einem Protokoll vom 6.7.1990 festgehalten wurden. In einem wiederum von Mitgliedern des Verwaltungsbeirats und Vertretern der weiteren Beteiligten und der Bauträgerin unterzeichneten Protokoll vom 17.1.1991 wurde festgestellt, welche Mängelrügen erledigt seien; des weiteren erklärte sich die Bauträgerin bereit, die genannten Mängel auch nach Ablauf der Gewährleistungsfrist am 23.1.1991 auf ihre Kosten zu beseitigen.
Es ist insbesondere zwischen der Antragstellerin und der weiteren Beteiligten streitig, in welchem Umfang dies geschehen ist und ob das gemeinschaftliche Eigentum noch Mängel aufweist.
Die Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 5.5.1998 enthält zu TOP 7 folgende Feststellungen:
In diesem Zusammenhang erinnert Herr O. (= Geschäftsführer der weiteren Beteiligten) daran, daß die Gewährleistungsfrist für das Gemeinschaftseigentum am 23.1.1991 abgelaufen ist und damals vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates … die Aufnahme eines Beweissicherungsverfahrens für sinnlos gehalten wurde, da ihm keine Mängel mehr bekannt sind.
Trotzdem erklärt sich der Bauträger in seinem o.g. Schreiben bereit, mit Rücksicht auf das gute Verhältnis zu nahezu allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft, jedoch ohne Anerkennung irgendeiner Rechtspflicht für die in der Vergangenheit entstandenen Reparaturkosten einen einmaligen Betrag in Höhe von 6.000 DM zu übernehmen.
Dies tut er nicht zuletzt deshalb, weil immer noch von einigen Eigentümern Meinungen kursieren, der Bauträger habe verschiedene Reparaturen zugesagt und nicht eingehalten.
Diese Zahlung erfolgt unter der Voraussetzung, daß durch eine vertragliche Vereinbarung damit alle Gewährleistungsansprüche der Eigentümergemeinschaft endgültig und einvernehmlich bereinigt sind. Nach einer längeren Diskussion verliest Herr O. den Entwurf der vertraglichen Vereinbarung.
Abstimmung: mit 3 Gegenstimmen angenommen
Am 12.5.1998 unterzeichneten ein Vertreter der Bauträgerin und ein Vertreter der weiteren Beteiligten eine Vereinbarung, wonach die Bauträgerin zur Abgeltung aller Ansprüche wegen bereits ...
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