Beglaubigung, notarielle (WEMoG)

Zusammenfassung

Schreibt das Gesetz für eine Erklärung eine öffentliche Beglaubigung vor, muss die Erklärung schriftlich abgefasst und die Unterschrift des Erklärenden von einem Notar beglaubigt werden (§ 129 Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei der öffentlichen Beglaubigung wird lediglich bestätigt, dass die Unterschrift auch tatsächlich von dem Unterzeichner herrührt. Mit der Beurkundung hingegen wird zum Ausdruck gebracht, dass der Unterzeichner den Inhalt der Urkunde abgegeben hat.

Teilung nach § 8 WEG

Der Eigentümer eines Grundstücks kann nach § 8 Abs. 1 WEG durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.

Zur Begründung von Wohnungseigentum ist damit die Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt ausreichend. Die Erklärung ist allerdings nach § 29 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachzuweisen.

Praxis-Tipp

Notarielle Beurkundung durchführen

Die Teilungserklärung, die der notariellen Beglaubigung bedarf, sollte bei einer Teilung durch den Bauträger trotz der damit verbundenen höheren Beurkundungskosten notariell beurkundet werden. Werden später Bauträgerverträge geschlossen, so kann auf die Teilungserklärung nach § 13a BeurkG Bezug genommen werden.

Nachweis der Verwaltereigenschaft

Über die in Wohnungseigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse ist nach § 24 Abs. 6 WEG unverzüglich eine Niederschrift zu erstellen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Auch wenn das WEG die Protokollierung der Versammlungen damit nur äußerst unvollständig regelt, können die Wohnungseigentümer durch entsprechende Beschlüsse die notarielle Beurkundung des Protokolls für seine Verwertbarkeit vereinbaren.

Muss die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden, genügt nach § 26 Abs. 4 WEG die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter beglaubigt sind. Grund für diese gesetzliche Regelung ist die fehlende Eintragung der Verwalterbestellung oder Abberufung in das Grundbuch oder ein Register, wie es z. B. für die Eintragung des Geschäftsführers einer GmbH in das Handelsregister vorgeschrieben ist.

Besondere Bedeutung hat § 26 Abs. 4 WEG, weil diese Vorschrift den Verwalter im Grundbuchverfahren bezüglich der Eintragungsvoraussetzungen nach § 29 GBO legitimiert. Die Vorlage des Versammlungsprotokolls über die Verwalterbestellung bzw. über die Beschlussfassung ist daher ausreichend, sofern die Unterschriften der oben genannten Personen öffentlich beglaubigt sind.

Achtung

Verwalterbestellung durch Umlaufbeschluss

Wurde der Verwalter durch Beschluss, dem zwar alle Wohnungseigentümer mindestens in Textform ihre Zustimmung erklärt haben, aber ohne eine durchgeführte Wohnungseigentümerversammlung nach § 23 Abs. 3 WEG bestellt, so ist die öffentliche Beglaubigung der Unterschriften sämtlicher Wohnungseigentümer erforderlich.^[1]

Bei Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung, ist der Legitimationsnachweis durch die Teilungserklärung zu erbringen, da auch hier die öffentlich beglaubigte Form gegeben ist.

Wird über die Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungsbeschränkung gemäß § 12 Abs. 4 WEG beschlossen, bedarf es zur Löschung der Veräußerungsbeschränkung dann nicht der Bewilligung gemäß § 19 GBO, wenn der Beschluss entsprechend § 26 Abs. 4 WEG nachgewiesen ist.

[1] BayObLG, Beschluss v. 23.1.1986, BReg 2 Z 14/85, Rpfl 1986 S. 289.