Begründung von Wohnungs- und Teileigentum (ZertVerwV) / 1 Teilungsvertrag: Vertragliche Einräumung (§ 3 WEG)

Gem. § 2 WEG wird Wohnungseigentum durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 Abs. 1 Satz 1 WEG: Teilungsvertrag) oder durch Teilung (§ 8 Abs. 1 WEG: Teilungserklärung) begründet. In der Praxis wird Wohnungseigentum i. d. R. durch eine Teilungserklärung eines Bauträgers begründet.

Begründung von Wohnungs- und Teileigentum

Das Miteigentum an einem Grundstück kann nach § 3 Abs. 1 Satz 1 WEG durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 BGB das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude (Sondereigentum) eingeräumt wird (Teilungsvertrag).

Vertragliche Einräumung von Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag

1.1 Begriffe

1.1.1 Grundstück

Grundstück ist jeder gegen andere Teile räumlich abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer im Verzeichnis der Grundstücke eingetragen ist. Ein Buchgrundstück kann aus einem oder aus mehreren Flurstücken bestehen ("… Miteigentumsanteil an dem vereinigten Grundstück, bestehend aus den Flurstücken ..."). Das Flurstück ist ein katastermäßig vermessener und bezeichneter Teil der Erdoberfläche.

1.1.2 Gebäude

Ein Gebäude ist ein nach allen Seiten abgeschlossenes Bauwerk, das einer Nutzung zugängliche Räume enthält, durch räumliche Umfriedung Schutz gewährt und den Eintritt von Menschen gestattet.^[1]

Der Begriff "Gebäude" ist insoweit ein Unterbegriff des Begriffs "Bauwerk". Unter einem Bauwerk ist eine unter Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache zu verstehen.^[2]

Ein Gebäude kann über der Erde liegen – z. B. Doppel- oder Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser, Garagen – oder unter ihr, z. B. ein Gebäude der U- oder S-Bahn.^[3] Ob ein Bauwerk ein Gebäude i. S. d. WEG ist, ist nach §§ 93 ff. BGB zu beurteilen.^[4]

[1] OLG Schleswig, Beschluss v. 19.4.2016, 2 Wx 12/16, FGPrax 2016, 155, 156.

[2] Elzer, NotBZ 2017, 13.

[3] Elzer, NotBZ 2017, 13.

[4] OLG Schleswig, Beschluss v. 19.4.2016, 2 Wx 12/16, FGPrax 2016, 155, 156.

1.1.3 Wohnung

Eine Wohnung (auch: Wohneinheit oder Einheit) sind alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume, die mit derselben Nummer gekennzeichnet sind. Zur Wohnung gehören daher wenigstens die zusammenhängenden Räume.^[1] Zur Wohnung können aber auch Räume außerhalb ihres Abschlusses gehören, soweit sie dieselbe Nummer haben. In diesen Räumen darf man allerdings nicht wohnen. Es handelt sich vielmehr um "unselbstständiges" Teileigentum, meistens Keller- oder Bodenräume.^[2]

[1] Elzer, NotBZ 2017, 13, 14.

[2] Elzer, NotBZ 2017, 13, 14.

1.1.4 Miteigentum

Das Grundstück muss im Miteigentum stehen (§§ 1008 ff. BGB). Steht das Grundstück einer Gesamthand zu (Gesamthandseigentum; z. B. BGB-Gesellschaft, Erbengemeinschaft etc.), muss dieses zunächst in das Eigentum von Mehreren übergehen und Bruchteilseigentum werden.^[1] Es reicht allerdings, wenn zumindest zeitgleich der Erwerb der Miteigentumsanteile eingetragen wird.^[2]

[1] SWK WEG-R/Güther Teilungsvertrag Rn. 5.

[2] SWK WEG-R/Güther Teilungsvertrag Rn. 7.

1.2 Inhalt des Teilungsvertrags

Ein Teilungsvertrag bedarf nach §§ 3 Abs. 1 Satz 1, 4 Abs. 1 WEG folgender Inhalte:

• Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile,
• Gegenstand des Sondereigentums,
• Einigung über die Einräumung von Sondereigentum,
• Zweckbestimmung.
• Ggf. Gemeinschaftsordnung.

1.2.1 Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile

Die Miteigentümer müssen die Anzahl der Miteigentumsrechte bestimmen sowie das Verhältnis der Miteigentumsrechte zueinander i. S. v. § 47 GBO.

Praxis-Beispiel

Bestimmung der Miteigentumsanteile^[1]

A, B, C und D sind zu je 1/4 als Miteigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Das Mehrfamilienhaus besteht aus 4 Wohnungen. Die Wohn- und Nutzflächen des Sondereigentums betragen insgesamt 500 m². Die Aufteilung wird i. d. R. in 1/100, 1/1.000 oder 1/10.000 Miteigentumsanteile (MEA) angegeben.

Berechnung: 1.000 : 500 = 2; 1 m² Sondereigentumsfläche bildet somit 2/1.000 Miteigentumsanteile.

• Wohnung 1 im EG rechts hat 120 m²: 120 x 2 = 240/1.000 MEA
• Wohnung 2 im EG links hat 130 m²: 130 x 2 = 260/1.000 MEA
• Wohnung 3 im OG rechts hat 120 m²: 120 x 2 = 240/1.000 MEA
• Wohnung 4 im OG links hat 130 m²: 130 x 2 = 260/1.000 MEA

Eine Möglichkeit besteht auch darin, dass das Wohnungseigentum den bereits bestehenden Miteigentumsanteilen zugeordnet wird. Die Miteigentümer können die Zahl der Miteigentumsanteile aber auch verändern, z. B. zusammenlegen.^[2] Entsprechendes gilt für die Abspaltung einzelner Miteigentumsanteile zur selbstständigen Verbindung mit Sondereigentum. Soll einem Miteigentümer zwar entsprechend seinem Anteil am Bruchteilseigentum Sondereigentum eingeräumt werden, dieses aber in 2 oder mehrere Wohnungseigentumsrechte aufgespalten werden, bedarf es zusätzlich einer Unterteilung entsprechend § 8 Abs. 1 WEG, die in derselben Urkunde vorgenommen werden kann.^[3]

[1] Zu Berechnung und Bedeutung der Miteigentumsanteile siehe auch Kap. B.I.2.3.

[2] BGH, Beschluss v. 10...