Begründung von Wohnungs- und Teileigentum (ZertVerwV) / 1.2 Inhalt des Teilungsvertrags

Ein Teilungsvertrag bedarf nach §§ 3 Abs. 1 Satz 1, 4 Abs. 1 WEG folgender Inhalte:

• Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile,
• Gegenstand des Sondereigentums,
• Einigung über die Einräumung von Sondereigentum,
• Zweckbestimmung.
• Ggf. Gemeinschaftsordnung.

1.2.1 Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile

Die Miteigentümer müssen die Anzahl der Miteigentumsrechte bestimmen sowie das Verhältnis der Miteigentumsrechte zueinander i. S. v. § 47 GBO.

Praxis-Beispiel

Bestimmung der Miteigentumsanteile^[1]

A, B, C und D sind zu je 1/4 als Miteigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Das Mehrfamilienhaus besteht aus 4 Wohnungen. Die Wohn- und Nutzflächen des Sondereigentums betragen insgesamt 500 m². Die Aufteilung wird i. d. R. in 1/100, 1/1.000 oder 1/10.000 Miteigentumsanteile (MEA) angegeben.

Berechnung: 1.000 : 500 = 2; 1 m² Sondereigentumsfläche bildet somit 2/1.000 Miteigentumsanteile.

• Wohnung 1 im EG rechts hat 120 m²: 120 x 2 = 240/1.000 MEA
• Wohnung 2 im EG links hat 130 m²: 130 x 2 = 260/1.000 MEA
• Wohnung 3 im OG rechts hat 120 m²: 120 x 2 = 240/1.000 MEA
• Wohnung 4 im OG links hat 130 m²: 130 x 2 = 260/1.000 MEA

Eine Möglichkeit besteht auch darin, dass das Wohnungseigentum den bereits bestehenden Miteigentumsanteilen zugeordnet wird. Die Miteigentümer können die Zahl der Miteigentumsanteile aber auch verändern, z. B. zusammenlegen.^[2] Entsprechendes gilt für die Abspaltung einzelner Miteigentumsanteile zur selbstständigen Verbindung mit Sondereigentum. Soll einem Miteigentümer zwar entsprechend seinem Anteil am Bruchteilseigentum Sondereigentum eingeräumt werden, dieses aber in 2 oder mehrere Wohnungseigentumsrechte aufgespalten werden, bedarf es zusätzlich einer Unterteilung entsprechend § 8 Abs. 1 WEG, die in derselben Urkunde vorgenommen werden kann.^[3]

[1] Zu Berechnung und Bedeutung der Miteigentumsanteile siehe auch Kap. B.I.2.3.

[2] BGH, Beschluss v. 10.2.1983, V ZB 18/82, NJW 1983, 1672; DNotI-Report 2015, 169, 171.

[3] OLG München, Beschluss v. 15.6.2020, 34 Wx 144/20, MDR 2020, 915.

1.2.2 Gegenstand des Sondereigentums

Die Miteigentümer müssen bestimmen, welche Räume und Annexflächen künftig im Sondereigentum stehen sollen (= der Gegenstand des Sondereigentums). Ein Raum kann nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG auch ein Stellplatz in einem oder außerhalb eines Gebäudes sein. Die Räume und Flächen sind sprachlich zu beschreiben und zusätzlich in einem Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG) zu kennzeichnen. Damit ein Raum sachenrechtlich zugeordnet werden kann, müssen im Wesentlichen außerdem 3 Anforderungen erfüllt sein^[1]:

1. Es muss einen Raum geben (unter einem "Raum" ist der lichte Raum in einem Gebäude vom Boden bis zur Decke zu verstehen).^[2]
2. Der Raum muss sondereigentumsfähig sein. Dies ist entsprechend § 5 Abs. 2 WEG nicht der Fall, wenn er dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient.^[3] Beispielsweise sind ein Stellplatz und ein Verbindungsflur, die den einzigen Zugang zur gemeinschaftlichen Heizanlage und zu den zentralen Versorgungseinrichtungen des Hauses darstellen, nicht sondereigentumsfähig.^[4]
3. Es besteht eine räumliche Umfassung des Raums innerhalb eines Gebäudes.^[5]

Praxis-Beispiel

Beschreibung des Sondereigentums

Sondereigentum mit Annexflächen

• Miteigentümer A: Einen Miteigentumsanteil von 240/1.000 an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss rechts mit Gartenfläche und Stellplatz im abgeschlossenheitsbescheinigten Aufteilungsplan mit 1) markiert.
• Miteigentümer B: (...)
• Miteigentümer C: Einen Miteigentumsanteil von 240/1.000 an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Obergeschoss rechts und Stellplatz im abgeschlossenheitsbescheinigten Aufteilungsplan mit 3) markiert.
• Miteigentümer D: (...)

Sondereigentum und Einräumung von Sondernutzungsrechten

• Miteigentümer A: Einen Miteigentumsanteil von 240/1.000 an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss rechts, im abgeschlossenheitsbescheinigten Aufteilungsplan mit 1) markiert. Mit diesem Wohnungseigentum wird das ausschließliche Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche, die in der "Anlage 1 Sondernutzungsrechte" mit 1) markiert ist, verbunden.

  Miteigentümer B bis D: (...)

[1] Elzer, NotBZ 2017, 13, 14.

[2] BGH, Beschluss v. 7.3.2024, V ZB 46/23, DNotZ 2024, 426 Rn. 22.

[3] BGH, Beschluss v. 7.3.2024, V ZB 46/23, DNotZ 2024, 426 Rn. 22

[4] BGH, Beschluss v. 7.3.2024, V ZB 46/23, DNotZ 2024, 426 Rn. 22

[5] A. A. OLG Hamm, Beschluss v. 5.1.2016, 15 W 398/15, DNotZ 2016, 622.

1.2.3 Einigung über die Einräumung von Sondereigentum

Die Miteigentümer müssen sich darüber einigen, sich gegenseitig Sondereigentum einzuräumen. Diese Änderung bedarf einer Unbedenklichkeitsbescheinigung gem. § 22 Abs. 1 Satz 1 GrEStG.^[1]

Praxis-Beispiel

Formulierung der Einigung

"Wir sind uns über den vorstehenden Eigentumsübergang einig (§ 4 Abs. 2 WEG) und bewilligen und beantragen die entsprechende Anlegung von Wohnungsgrundbüchern."

Die Einräumung des Sondereigentums bedarf nach § 4 Abs. 2 Satz 1 WEG der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. Sie muss also...