Begründung von Wohnungs- und Teileigentum (ZertVerwV) / 2.1 Begriffe

2.1.1 Grundstück

Grundstück ist jeder gegen andere Teile räumlich abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer im Verzeichnis der Grundstücke eingetragen ist. Ein Buchgrundstück kann aus einem oder aus mehreren Flurstücken bestehen ("… Miteigentumsanteil an dem vereinigten Grundstück, bestehend aus den Flurstücken ..."). Das Flurstück ist ein katastermäßig vermessener und bezeichneter Teil der Erdoberfläche.

2.1.2 Gebäude

Ein Gebäude ist ein nach allen Seiten abgeschlossenes Bauwerk, das einer Nutzung zugängliche Räume enthält, durch räumliche Umfriedung Schutz gewährt und den Eintritt von Menschen gestattet.^[1]

Der Begriff "Gebäude" ist insoweit ein Unterbegriff des Begriffs "Bauwerk". Unter einem Bauwerk ist eine unter Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache zu verstehen.^[2]

Ein Gebäude kann über der Erde liegen – z. B. Doppel- oder Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser, Garagen – oder unter ihr, z. B. ein Gebäude der U- oder S-Bahn.^[3] Ob ein Bauwerk ein Gebäude i. S. d. WEG ist, ist nach §§ 93 ff. BGB zu beurteilen.^[4]

[1] OLG Schleswig, Beschluss v. 19.4.2016, 2 Wx 12/16, FGPrax 2016 S. 155, 156.

[2] Elzer, NotBZ 2017, S. 13.

[3] Elzer, NotBZ 2017, S. 13.

[4] OLG Schleswig, Beschluss v. 19.4.2016, 2 Wx 12/16, FGPrax 2016 S. 155, 156.

2.1.3 Wohnung

Eine Wohnung (auch: Wohneinheit oder Einheit) sind alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume, die mit derselben Nummer gekennzeichnet sind. Zur Wohnung gehören daher wenigstens die zusammenhängenden Räume.^[1] Zur Wohnung können aber auch Räume außerhalb ihres Abschlusses gehören, soweit sie dieselbe Nummer haben. In diesen Räumen darf man allerdings nicht wohnen. Es handelt sich vielmehr um "unselbstständiges" Teileigentum, meistens Keller- oder Bodenräume.^[2]

[1] Elzer, NotBZ 2017, S. 13, 14.

[2] Elzer, NotBZ 2017, S. 13, 14.

2.1.4 Miteigentum

Das Grundstück muss im Miteigentum stehen (§§ 1008 ff. BGB). Steht das Grundstück einer Gesamthand zu (Gesamthandseigentum; z. B. BGB-Gesellschaft, Erbengemeinschaft etc.), muss dieses zunächst in das Eigentum von Mehreren übergehen und Bruchteilseigentum werden.^[1] Es reicht allerdings, wenn zumindest zeitgleich der Erwerb der Miteigentumsanteile eingetragen wird.^[2]

[1] SWK WEG-R/Güther Teilungsvertrag Rn. 5.

[2] SWK WEG-R/Güther Teilungsvertrag Rn. 7.