Begründung von Wohnungs- und Teileigentum (ZertVerwV) / 2.2 Inhalt der Teilungserklärung

Der Inhalt einer Teilungserklärung ist mit dem eines Teilungsvertrags im Kern identisch. Die Teilungserklärung bedarf – wohnungseigentumsrechtlich betrachtet – mithin folgender Inhalte:

• der Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile,
• der Festlegung des Gegenstands des Sondereigentums,
• einer Benutzungs-/Zweckbestimmung und
• ggf. einer Gemeinschaftsordnung.

Eigentumsverhältnisse

Die Eigentumsverhältnisse (Allein-, Bruchteils-, Gesamthandseigentum) werden durch die Teilungserklärung nicht verändert. Verfügungen über ein Wohnungs- und/oder Teileigentum – als Teile des Alleineigentums des aufteilenden Eigentümers – sind nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher allerdings möglich.

2.2.1 Bestimmung und Zuordnung der Miteigentumsanteile

Der aufteilende Eigentümer muss die Anzahl der Miteigentumsrechte bestimmen sowie das Verhältnis der Miteigentumsrechte zueinander i. S. v. § 47 GBO.

Dies geschieht, indem er das Grundstück in Miteigentumsanteile aufteilt (siehe hierzu auch Kap. B.I.1.1.2.1). Mit jedem Miteigentumsanteil muss ein Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden werden (Gebot der Vollaufteilung). Stellplätze gelten nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG als Räume.

2.2.2 Gegenstand des Sondereigentums

Der aufteilende Eigentümer muss bestimmen, welche Räume und Annexflächen künftig im Sondereigentum stehen sollen (= Gegenstand des Sondereigentums). Ein Raum kann nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG auch ein Stellplatz in einem oder außerhalb eines Gebäudes sein. Die Räume und Flächen sind sprachlich zu beschreiben und zusätzlich in einem Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG) zu kennzeichnen (siehe hierzu auch Kap. B.I.1.2.2). Damit ein Raum sachenrechtlich zugeordnet werden kann, müssen im Wesentlichen außerdem 2 Anforderungen erfüllt sein^[1]:

1. Der Raum muss sondereigentumsfähig sein.
2. Es besteht eine räumliche Umfassung des Raums innerhalb eines Gebäudes.^[2]

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Ein Aufteilungsplan oder eine Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen bei der Teilungserklärung noch nicht vorliegen.^[3]

[1] Elzer, NotBZ 2017, 13, 14.

[2] A. A. OLG Hamm, Beschluss v. 5.1.2016, 15 W 398/15, DNotZ 2016, 622.

[3] Siehe zu Aufteilungsplan Kap. B.I.2.2.1 und zu Abgeschlossenheitsbescheinigung Kap. B.I.2.2.2.

2.2.3 Benutzungs-/Zweckbestimmung

Der aufteilende Eigentümer muss nach h. M. bestimmen, ob ein Raum bewohnt werden darf oder nicht (siehe auch Kap. B.I.2.4).^[1] Bei dieser Anordnung handelt es sich nach h. M. allerdings nicht um einen Bestandteil der Teilungserklärung, sondern um eine Benutzungsbestimmung i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG und also um einen Teil der Gemeinschaftsordnung.^[2]

[1] Elzer, ZNotP 2019, 188; Hügel Wohnungseigentum-HdB/Müller § 2 Rn. 60; a. A. KG Berlin, Beschluss v. 3.12.2007, 24 U 71/07, MittBayNot 2008, 209; LG Berlin, Urteil v. 11.9.2018, 55 S 130/17, ZWE 2019, 39.

[2] BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 193/16, ZNotP 2018, 20 Rn. 6; BGH, Urteil v. 11.5.2012, V ZR 189/11, ZMR 2012, 793 Rn. 9.

2.2.4 Gemeinschaftsordnung

Der aufteilende Eigentümer kann Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (Gemeinschaftsordnung) treffen und zum Inhalt des Sondereigentums machen. Ein Zwang hierzu besteht nicht.^[1] Ohne Gemeinschaftsordnung besteht unter allen Wohnungseigentümern dennoch ein gesetzliches Schuldverhältnis (Gemeinschaftsverhältnis), das den Regelungen des WEG und den gem. § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG ergänzend anwendbaren BGB-Bestimmungen über die Bruchteilsgemeinschaft unterliegt.^[2]

[1] Siehe nur BGH, Urteil v. 17.4.2002, IV ZR 226/00, NJW 2002, 2712.

[2] BGH, Urteil v. 17.4.2002, IV ZR 226/00, NJW 2002, 2712; BGH, Beschluss v. 22.4.1999, V ZB 28/98, ZMR 1999, 647.