Begründung von Wohnungs- und Teileigentum (ZertVerwV) / 3 Der Wohnungseigentümer und der werdende Wohnungseigentümer

In der Theorie unterscheidet man zwar den richtigen Wohnungseigentümer vom bloß "werdenden Wohnungseigentümer". In der Praxis wirkt sich der dogmatische Unterschied i. d. R. aber nicht aus. Der "werdende" Wohnungseigentümer hat im Innenverhältnis dieselben Rechte, die ein Wohnungseigentümer hat. Im Außenverhältnis, also gegenüber Dritten, ist allerdings der aufteilende Eigentümer der "Wohnungseigentümer". Dies wirkt sich z. B. bei § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG aus oder dann, wenn der Staat gegen die "Wohnungseigentümer" vorgeht.

3.1 Wohnungseigentümer

Wohnungseigentümer ist, wer zu Recht im Wohnungs- und/oder Teileigentumsgrundbuch eingetragen ist^[1]; dies kann auch die GdWE – auch in einer anderen WEG-Anlage – sein.^[2] Wohnungseigentümer ist ferner, wer durch Erbfall, Umwandlung oder durch Zuschlag gem. § 90 Abs. 1 ZVG Wohnungseigentum erwirbt. Steht ein Wohnungs- und/oder Teileigentum mehreren zu, ist nach h. M. jeder i. S. d. Gesetzes Wohnungseigentümer.^[3]

Der bloße Bucheigentümer ist nicht Wohnungseigentümer.^[4] Tritt jemand von einem wirksamen Kaufvertrag zurück – und ist er als Eigentümer eingetragen –, ist er so lange Wohnungseigentümer, wie er noch eingetragen ist.^[5]

Geschäftsunfähiger Wohnungseigentümer

Ist ein Wohnungseigentümer nicht geschäftsfähig, werden seine Rechte, z. B. das Stimmrecht, durch gesetzliche Vertreter ausgeübt. Für Kinder sind grundsätzlich die Eltern gemeinsam gem. § 1629 Abs. 1 Satz 2 BGB berufen; in Betracht kommen aber auch Vormünder (§ 1793 BGB) oder Pfleger (§§ 1909 ff. BGB).

Gesetzliche Vertretung

Die GmbH vertritt deren Geschäftsführer (§ 35 GmbHG), die AG der Vorstand (§ 78 AktG). Die GmbH & Co. KG wird durch den Geschäftsführer der Komplementär-GmbH vertreten. Steht ein Wohnungs- oder Teileigentumsrecht im Eigentum einer rechtsfähigen GbR im Sinne von § 705 Abs. 2 Fall 1 BGB, ist diese Wohnungseigentümerin, nicht die Gesellschafter.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 20.11.2020, V ZR 64/20, NZM 2021, 236 Rn. 17; BGH, Urteil v. 14.7.2017, V ZR 290/16, ZMR 2017, 906 Rn. 6.

[2] PWW/Elzer/Riecke, Vor § 1 Rn. 1.

[3] BGH, Beschluss v. 10.5.2012, V ZB 279/11 DNotZ 2012, 769 Rn. 11.

[4] BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 241/11, NJW 2012, 3232 Rn. 8.

[5] LG Flensburg, Urteil v. 2.2.2018, 2 O 123/15, ZMR 2018, 428.

[6] BGH, Beschluss v. 20.5.2016, V ZB 142/15, NZG 2016, 1223 Rn. 11.

3.2 Werdender Wohnungseigentümer

Der sogenannte "werdende" Wohnungseigentümer ist nach § 8 Abs. 3 WEG eine Person, bei der folgende Voraussetzungen vorliegen:

• Die Person hat gegen den aufteilenden Eigentümer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum.
• Der Anspruch ist durch Vormerkung im Grundbuch gesichert.
• Der Person ist an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen der Besitz übergeben worden.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, gilt die Person gegenüber der GdWE und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des aufteilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer. Dies hat zur Folge, dass die Person z. B. Hausgeld schuldet und zur Versammlung zu laden ist.