4.1 Ursprung
Das Wohnungseigentumsgesetz stammt aus dem Jahr 1951. Es hatte ursprünglich 64 Paragrafen. Der Anlass für die Schaffung der neuen Rechtsform eines Wohnungseigentums waren die verheerenden Auswirkungen des Zweiten Weltkriegs. In den Nachkriegsjahren hatte sich gezeigt, dass die "klassischen" Rechtsformen des Wohnungsrechts, nämlich das Eigentum und die Miete, nicht ausreichend waren, um allen Anforderungen gerecht zu werden, die sich bei der rechtlichen Vorbereitung und Durchführung der Bauvorhaben unter den Verhältnissen der Nachkriegszeit ergaben.
Um den Wohnungsbau zu fördern, hatte beispielsweise eine nicht unerhebliche Anzahl von Personen für den Wiederaufbau und/oder Ausbau von Gebäuden den Gebäudeeigentümern teilweise erhebliche Finanzierungsbeiträge geleistet ("Mieterdarlehen"). Mithilfe der Mietverträge ließ sich eine angemessene Sicherung für diese Kapitalbeteiligungen aber nicht erreichen. Ferner zeigte sich, dass bei einem großen Personenkreis die Mittel zum Bau eines Eigenheims nicht ausreichten.
Das Wohnungseigentumsgesetz wollte daher dazu dienen, dem Wunsch nach Erwerb wenigstens eines eigenheimähnlichen Teils eines größeren Hauses zu entsprechen.
Die Rechtsform des "Eigentums auf der Etage" war im Übrigen keine neue Idee. Bis zum 31.12.1899 war es nämlich möglich, Stockwerkseigentum zu begründen. Das BGB hatte dieses aber nicht übernommen, da es unter den Eigentümern viel Streit gegeben hatte. Um diesen wenigstens abzumildern, wurden durch das Wohnungseigentumsgesetz 3 neue, ganz zentrale Elemente eingeführt:
- Die Abgeschlossenheitsbescheinigung,
- der Aufteilungsplan und
- der Verwalter als neutraler Vermittler zwischen den Eigentümern.
Diese neuen Eigentumsformen wurden zunächst wenig akzeptiert. Beispielsweise im Jahr 1968 soll es nur 366.400 Einheiten gegeben haben. Im Jahr 1988 waren es aber bereits 1.717.300, im Jahr 1998 dann 3.217.400. Die zögernde Annahme, die ihren Grund auch in der geringen Bereitschaft der Banken und Sparkassen hatte, einzelne Wohnungen zu beleihen, spiegelte sich in Rechtsprechung und Schrifttum. Beide haben sich eigentlich erst in den 90iger Jahren des letzten Jahrtausends daran gemacht, die Probleme des Wohnungseigentums wirklich zu durchleuchten.
4.2 Die WEG-Reform 1973
Einen ersten nennenswerten Eingriff erfuhr das WEG im Jahr 1973. Der Gesetzgeber ging zu diesem Zeitpunkt zwar davon aus, dass sich das WEG in seiner Grundkonzeption bewährt habe – was nicht der Fall war. Es seien jedoch Einzelprobleme des Wohnungseigentums zu lösen: die unbefristete Möglichkeit der Verwalterbestellung, die Frage der Begründung von Wohnungseigentum an einem Gebäude, das auf 2 oder mehr Grundstücken errichtet ist, und Fragen beim Grundbuchvollzug in Bezug auf Stellplätze.
4.3 Die WEG-Reform 2007
Eine erste große Zäsur bildete die WEG-Reform 2007. Sie wollte anfangs 3 Ziele erreichen
- Zur Erleichterung der Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft sollten die gesetzlichen Beschlusskompetenzen dort, wo ein praktisches Bedürfnis besteht, vorsichtig erweitert werden (das waren die § 16 Abs. 3, Abs. 4 WEG a. F.). Dies begleitend sollten die Möglichkeiten der Wohnungseigentümer verbessert werden, sich über die Beschlüsse zu informieren (= es wurde durch § 24 Abs. 7 WEG die Beschluss-Sammlung eingeführt, die es bis heute gibt).
- Es sollte das Verfahrensrecht reformiert werden. Wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeiten sollten künftig im gerichtlichen Verfahren nach der Zivilprozessordnung behandelt werden (dies ist auch geschehen und ist heute noch so; bis zum 1.7.2007 waren WEG-Streitigkeiten hingegen ein Teil der freiwilligen Gerichtsbarkeit).
- Und schließlich sollte für Hausgeldforderungen ein begrenztes Vorrecht in der Zwangsversteigerung durch eine Änderung der dortigen Rangklassen geschaffen werden (= Änderungen des § 10 ZVG; die gibt es noch heute).
Diese Planungen durchkreuzte gleichsam der Bundesgerichtshof. Nach Vorlage des Entwurfs der Bundesregierung im März 2006 urteilte er im Juni 2006, dass die GdWE rechtsfähig ist, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Aus Anlass dieser Entscheidung bat der Bundesrat die Bundesregierung im Juli 2006, im weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens zu prüfen, ob die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Änderungen der beabsichtigten Regelungen erforderlich mache. Die Bundesregierung griff diese Bitte auf und hielt als Folge der BGH-Entscheidung neben den in dem Gesetzentwurf bereits vorgesehenen Änderungen jetzt weitere für erforderlich. Diese fanden sich in §§ 10 Abs. 6 bis Abs. 8, 11 Abs. 3 und 27 Abs. 3 WEG a. F. und stellten den – leider unvollkommenen – Versuch dar, der GdWE einen angemessenen Platz in der gesetzlichen Regelung zu geben.