5.1 Ursprung
Das Wohnungseigentumsgesetz stammt aus dem Jahr 1951. Es hatte ursprünglich 64 Paragrafen. Der Anlass für die Schaffung der neuen Rechtsform eines Wohnungseigentums waren die verheerenden Auswirkungen des Zweiten Weltkriegs. In den Nachkriegsjahren hatte sich gezeigt, dass die "klassischen" Rechtsformen des Wohnungsrechts, nämlich das Eigentum und die Miete, nicht ausreichend waren, um allen Anforderungen gerecht zu werden, die sich bei der rechtlichen Vorbereitung und Durchführung der Bauvorhaben unter den Verhältnissen der Nachkriegszeit ergaben.
Um den Wohnungsbau zu fördern, hatte beispielsweise eine nicht unerhebliche Anzahl von Personen für den Wiederaufbau und/oder Ausbau von Gebäuden den Gebäudeeigentümern teilweise erhebliche Finanzierungsbeiträge geleistet ("Mieterdarlehen"). Mithilfe der Mietverträge ließ sich eine angemessene Sicherung für diese Kapitalbeteiligungen aber nicht erreichen. Ferner zeigte sich, dass bei einem großen Personenkreis die Mittel zum Bau eines Eigenheims nicht ausreichten.
Das Wohnungseigentumsgesetz wollte daher dazu dienen, dem Wunsch nach Erwerb wenigstens eines eigenheimähnlichen Teils eines größeren Hauses zu entsprechen.[1]
Die Rechtsform des "Eigentums auf der Etage" war im Übrigen keine neue Idee. Bis zum 31.12.1899 war es nämlich möglich, Stockwerkseigentum zu begründen. Das BGB hatte dieses aber nicht übernommen, da es unter den Eigentümern viel Streit gegeben hatte. Um diesen wenigstens abzumildern, wurden durch das Wohnungseigentumsgesetz 3 neue, ganz zentrale Elemente eingeführt:
- Die Abgeschlossenheitsbescheinigung,
- der Aufteilungsplan und
- der Verwalter als neutraler Vermittler zwischen den Eigentümern.
5.2 Die WEG-Reform 1973
Einen ersten nennenswerten Eingriff erfuhr das WEG im Jahr 1973. Der Gesetzgeber ging zwar davon aus, dass sich das WEG in seiner Grundkonzeption bewährt habe.[1] Es seien jedoch Einzelprobleme des Wohnungseigentums zu lösen: die unbefristete Möglichkeit der Verwalterbestellung, die Frage der Begründung von Wohnungseigentum an einem Gebäude, das auf 2 oder mehr Grundstücken errichtet ist, und Fragen beim Grundbuchvollzug in Bezug auf Stellplätze.
5.3 Die WEG-Reform 2007
Die WEG-Reform 2007 wollte anfangs 3 Ziele erreichen. Zur Erleichterung der Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft sollten erstens die gesetzlichen Beschlusskompetenzen dort, wo ein praktisches Bedürfnis besteht, vorsichtig erweitert werden.[1] Dies begleitend wurden die Möglichkeiten der Wohnungseigentümer verbessert, sich über die Beschlüsse zu informieren. Zweitens sollte das Verfahrensrecht reformiert werden. Wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeiten sollten künftig im gerichtlichen Verfahren nach der Zivilprozessordnung behandelt werden. Und drittens sollte für Hausgeldforderungen ein begrenztes Vorrecht in der Zwangsversteigerung durch eine Änderung der dortigen Rangklassen geschaffen werden.[2]
Nach Vorlage des Entwurfs der Bundesregierung im März 2006 urteilte der Bundesgerichtshof im Juni 2006, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig ist, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.[3] Aus Anlass dieser Entscheidung bat der Bundesrat die Bundesregierung im Juli 2006, im weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens zu prüfen, ob die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Änderungen der beabsichtigten Regelungen erforderlich mache.[4] Die Bundesregierung griff diese Bitte auf und hielt als Folge der BGH-Entscheidung neben den in dem Gesetzentwurf bereits vorgesehenen Änderungen weitere für erforderlich. Diese fanden sich in §§ 10 Abs. 6 bis Abs. 8, 11 Abs. 3 und 27 Abs. 3 WEG a. F. und stellten den – leider unvollkommenen – Versuch dar, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen angemessenen Platz in der gesetzlichen Regelung zu geben.
5.4 Die WEG-Reform 2020
Anlass für die jüngste WEG-Reform war das Bedürfnis, Wohnungen barrierereduzierend aus- und umzubauen. Ferner sei für die Erreichung der Klimaziele die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden unerlässlich. Neben diesen Maßnahmen verlange auch die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die Bausubstanz.[1]
Bei der Umsetzung dieser Ziele durch §§ 20, 21 WEG blieb es aber nicht. Der Gesetzgeber nahm die Möglichkeit, in das WEG einzugreifen, vielmehr zum Anlass, das WEG vollständig "umzubauen". Zentraler neuer Bestandteil wurde die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die der Gesetzgeber jetzt als verantwortlich ansieht, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten. Zu diesem Zweck wurden sämtliche Aufgaben, die die Verwaltung bis dahin eigenverantwortlich wahrgenommen hatte, beispielsweise die Einberufung von Eigentümerversammlungen sowie die Erstellung der Jahresabrechnung und der Wirtschaftspläne, in die Hand der Gemeinschaft der Wohnungseigentüm...
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