Benutzungsvereinbarung: Keller

1 Leitsatz

Ein in der Teilungserklärung als "Keller" bezeichneter Raum darf nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.

2 Normenkette

§§ 9a Abs. 2, 10 Abs. 1 Satz 2, 14 Abs. 1 Nr. 1, 18 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB

3 Das Problem

Ein bestehendes Haus wird in Wohnungseigentum aufgeteilt. Für das Teileigentum Nr. 1 heißt es in der Teilungserklärung wie folgt: "1.050/30.000 Miteigentumsanteil an dem vorgenannten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit G2 bezeichneten Gewerberaum im EG rechts mit insgesamt 38 m² Nutzfläche und dem ebenso bezeichneten Raum im UG (…)". Im Aufteilungsplan wird der Raum als "Keller" bezeichnet. Eine Regelung der Gemeinschaftsordnung spricht vom "KG" des Rückgebäudes. Die Wohnungseigentümer streiten, ob man in dem "Raum im UG" wohnen darf und was für den "Gewerberaum im EG" gilt.

4 Die Entscheidung

Das LG meint, in dem "Raum im UG" dürfe man nicht wohnen. Zwar heiße es in der Teilungserklärung "Raum im UG". Der Aufteilungsplan spreche aber von Keller und die Gemeinschaftsordnung von "KG". Aufgrund dieser eindeutigen Zweckbestimmung scheide eine Nutzung des Raums zu Wohnzwecken auch nach einer typisierenden Betrachtungsweise aus (Hinweis auf BGH, Beschluss v. 16.6.2011, V ZA 1/11, ZMR 2011 S. 967). Entscheidend sei, dass eine anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtige, das bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten sei. Dies sei bei der Nutzung eines Kellerraums als Wohnung nicht der Fall (Hinweis auf BayObLG, Beschluss v. 15.7.1999, 2Z BR 94/99). Die Nutzung zu Wohnzwecken sei intensiver und konfliktträchtiger. Anders sei es für den "Gewerberaum im EG". Seine Nutzung zu Wohnzwecken sei nach typisierender Betrachtung nicht störender als eine Nutzung zu gewerblichen Zwecken. Es stünde dem Eigentümer nämlich frei, den Raum an eine Schlosserei, Schreinerei oder ähnlich störende Betriebe zu vermieten.

Hinweis

1. Das LG meint, im Keller dürfe man nicht wohnen, in einem Gewerberaum i. S. v. § 1 Abs. 3 WEG aber schon. Beide Ansichten entsprechen der h. M., wenn es im Haus nicht nur Teileigentum gibt. Ob der "Raum im UG" als "Keller" gewidmet ist, ob es also eine Benutzungsvereinbarung "Keller" gibt, dürfte allerdings zweifelhaft sein. Soweit es in der Gemeinschaftsordnung "KG" heißt, ist mir selbst nicht klar, ob man darin eine Benutzungsvereinbarung sehen darf. Wahrscheinlich meint "KG" einfach "Kellergeschoss". Was im Aufteilungsplan steht, ist hingegen unbeachtlich. Wenn ein Raum dort als "Keller" bezeichnet wird, liegt noch keine Benutzungsvereinbarung vor. Bleibt die Teilungserklärung. Die spricht aber nur von "Raum im UG (…)". Schuld an diesem Dilemma ist der Notar. Er hätte es besser wissen müssen und besser machen können. Im Übrigen darf man einen Raum außerhalb des Abschlusses einer Wohnung nie bewohnen. Er ist immer "unselbstständiges" Teileigentum.
2. Streitig war im Übrigen auch, ob es 2 Wohnungseigentümergemeinschaften gibt. Anlass hierfür war der Umstand, dass es ein Vorder- und ein Hinterhaus gibt. Das LG hat insoweit ausgeführt: "Anders als die Beklagte meint, bilden die Eigentümer der Einheiten im Vordergebäude und im Rückgebäude der Liegenschaft keine separaten Eigentümergemeinschaften. Bei den 2 getrennten Baukörpern, die sich beide auf dem Grundstück der Gemarkung F befinden, handelt es sich lediglich um 2 Untergemeinschaften derselben WEG (sogenannte Mehrhausgemeinschaft), da es auf jedem realen Grundstück nur eine Eigentümergemeinschaft geben kann … Soll nach den Vorstellungen der Beteiligten jedes Gebäude auf einem Grundstück so weit wie möglich verselbstständigt und wirtschaftlich als eine eigene getrennte Eigentumsanlage behandelt werden, können in der Gemeinschaftsordnung der Gesamteigentümergemeinschaft Untergemeinschaften vereinbart werden. Vor diesem Hintergrund ist die Regelung … zu verstehen, die besagt, dass die Eigentümer im Vordergebäude und die Eigentümer der Einheiten im Rückgebäude "je eine separate Eigentümergemeinschaft" bilden. Eine eigene rechtliche Existenz besitzen Untergemeinschaften jedoch nicht. Sie sind (nur) Teil der rechtsfähigen Gesamteigentümergemeinschaft".

5 Entscheidung

LG Karlsruhe, Urteil v. 30.12.2020, 11 S 129/18