Benutzungsvereinbarung "Laden": Was ist erlaubt?

1 Leitsatz

Haben die Wohnungseigentümer für das Sondereigentum eine Benutzungsvereinbarung geschlossen, nach der in Räumen nur ein "Laden" betrieben werden darf, ist der Betrieb einer Bäckerei/Konditorei mit Sitzcafé und Kaffeeausschank sowie Snackangebot warm und kalt auch nach einer typisierenden Betrachtungsweise unzulässig.

2 Normenkette

§§ 9a Abs. 2, 10 Abs. 1 Satz 2, 14 Abs. 1 Nr. 1, 18 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB

3 Das Problem

B vermietet sein Sondereigentum, das als Laden gewidmet ist, dem M zum Betrieb einer Bäckerei/Konditorei mit Sitzcafé und Kaffeeausschank sowie Snackangebot warm und kalt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K verlangt von B Unterlassung von Außengastronomie zu bestimmten Zeiten. Das AG verurteilt B, alles in seiner Macht Stehende zu unternehmen, damit M es unterlässt, in der Zeit von Montag bis Sonntag von 20 Uhr bis zum Morgen des darauffolgenden Tages (Montag bis Samstag bis 8 Uhr und an Sonn- und Feiertagen bis 9 Uhr) die Außengastronomie zu betreiben und während der vorstehend genannten Zeiten Lärmbelästigungen durch Transport und Ab- und Anketten von Stühlen und Tischen im Außenbereich zu verursachen. Einen direkten Anspruch auf Unterlassung gegen B verneint das AG, weil M handelt. Gegen diese Ansicht wendet sich B.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! K stehe ein Anspruch gegen die Beklagte als mittelbare Handlungsstörerin gem. § 1004 Abs. 1 BGB i. V. m. § 15 Abs. 3 WEG a. F. zu. Halte ein Wohnungseigentümer oder ein Mieter Gebrauchsregelungen nicht ein, liege hierin eine Eigentumsbeeinträchtigung. Im Fall sei eine Benutzung, die über eine Benutzung als Ladenraum hinausgehe, verboten. Unter einem Ladenraum verstehe man Geschäftsräume, in denen ständig Waren zum Verkauf dargeboten werden, bei denen aber der Charakter einer (bloßen) Verkaufsstätte im Vordergrund stehe. Das Aufstellen der Tische zum Verweilen stelle eine Außengastronomie dar. Auf eine Bedienung durch Servicepersonal komme es nicht an. Aus wohnungseigentumsrechtlicher Sicht sei entscheidend, dass die Tische und Stühle erkennbar zu dem Zweck aufgestellt worden seien, dass Kunden in der Bäckerei erworbene Artikel (Backwaren; Kaffee etc.) draußen vor der Bäckerei verzehren können. Das Betreiben der Außengastronomie störe bei einer typisierenden Betrachtungsweise auch mehr als ein bloßer Ladenraum. Dem Unterlassungsbegehren stehe die Erlaubnis der Stadt für das Aufstellen der Tische und Stühle im Außenbereich nicht entgegen. Die öffentlich-rechtliche Genehmigung habe keine Ausstrahlungswirkung auf die wohnungseigentumsrechtliche Zulässigkeit der Benutzung.

Hinweis

1. Es handelt sich auch hier um einen Fall zum alten Recht. Dort konnte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen eine Störung des gemeinschaftlichen Eigentums nur vorgehen, wenn die Wohnungseigentümer ihre Unterlassungsansprüche in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG a. F. vergemeinschaftet und eine Entscheidung getroffen hatten, dass gegen den vermietenden Teileigentümer und/oder seinen Mieter vorgegangen werden soll. Kam es nicht zu einer solchen Vergemeinschaftung, war jeder Wohnungseigentümer berechtigt, aber auch verpflichtet, gegen eine Störung selbst vorzugehen.
2. Diese Rechtslage hat sich geändert! Nach § 9a Abs. 2 WEG und nach §§ 14 Abs. 1 Nr. 1, 18 Abs. 2 WEG ist es jetzt eine Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, gegen eine Störung des gemeinschaftlichen Eigentums vorzugehen. Der einzelne Wohnungseigentümer ist hingegen nur noch berechtigt und verpflichtet, gegen eine Störung seines Sondereigentums vorzugehen.

3. Für den Verwalter bedeutet diese Rechtsänderung erhebliche Mehrarbeit.

   Überblick:

   • Unstreitig gehört es jetzt zu den Aufgaben des Verwalters als Organ der Gemeinschaft zu überprüfen, ob das gemeinschaftliche Eigentum "gestört" wird. Dies ist der Fall, wenn ein Wohnungseigentümer oder ein Drittnutzer vom gemeinschaftlichen Eigentum einen Gebrauch oder eine Benutzung macht, die den Vereinbarungen oder den Beschlüssen der Wohnungseigentümer oder § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG widerspricht. Für diese Prüfung muss der Verwalter die Wohnungseigentumsanlage regelmäßig begehen und sich der Benutzungsbestimmungen der Wohnungseigentümer sicher sein.
   • Unstreitig gehört es jetzt ferner zu den Aufgaben des Verwalters als Organ der Gemeinschaft, einen Wohnungseigentümer und/oder einen Drittnutzer abzumahnen und ihn über die Rechtslage zu informieren.
   • Ferner ist es jetzt am Verwalter, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer herbeizuführen, ob, was und gegen wen sie etwas unternehmen wollen. Diese Entscheidung kann auch darin bestehen, einen Wohnungseigentümer zu ermächtigen, allein gegen eine Störung vorzugehen.
   • Unklar ist hingegen, ob ein Verwalter nach § 27 Abs. 1 WEG auch berechtigt ist, eigenständig gegen eine Störung vorzugehen und beispielsweise einen Mieter oder den Vermieter im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Unterlassung zu verklagen. An dieser Stelle rate ich Verwaltern noch zur Vorsicht. Es ist die Entwicklung abzuwarten. Zurzeit bin ich der Ans...