Ob sich ein Benutzungszwang der Wohnungseigentümer ergibt, ist nach der Ausgestaltung der Rechte und Pflichten zu beurteilen.
3.1 Teilungserklärung
Enthält die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine klare Zuordnung bzw. Benennung des Gebäudeteils zum Gemeinschaftseigentum mit einer dazugehörigen Benutzungsregelung, ergibt sich die eindeutigste Ausgestaltung. Aufgrund der im Grundbuch hinterlegten Regelung ist sie dinglich mit jedem Sondereigentum verbunden. Hieraus kann sich ein grundsätzlich zulässiger Benutzungszwang ergeben.[1]
3.2 Versorgungsvertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft
Ebenfalls kann sich der Benutzungszwang aus einem mit der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossenen Versorgungsvertrag ergeben. In diesem Fall sind die Wohnungseigentümer kraft ihrer Mitgliedschaft an den Vertragsschluss gebunden. Der Vertrag verpflichtet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sodass die Gemeinschaft unabhängig von dem Mitgliederbestand und der Ausgestaltung der einzelnen Kaufverträge verpflichtet wird.[1]
3.3 Inanspruchnahme von Versorgungsleistungen
Eine solche Verpflichtung ergibt sich hingegen nicht aus der bloßen Inanspruchnahme von Versorgungsleistungen. Von einer Verpflichtung ist nur auszugehen, wenn die Nutzung der Leistungen durch die WEG erkennbar in Kenntnis des Anschluss- und Benutzungszwangs erfolgt.
[1]
3.4 Konkludenter Vertragsabschluss
Ein späterer konkludenter Abschluss durch Wohnungseigentümer als Mitglieder der WEG ergibt sich jedenfalls auch nicht, wenn sie in ihrem Kaufvertrag die Verpflichtungen ihrer Rechtsvorgänger bezüglich der Benutzung der Einrichtungen übernommen haben. Enthält der Kaufvertrag eine schuldrechtliche Regelung, die Bezug nimmt auf eine Eintragung im Grundbuch, ist diese ebenfalls dinglich gesichert.
3.5 Schuldrechtliche Verpflichtungen ohne dingliche Absicherung
Gibt es lediglich Regelungen in allen Kaufverträgen, fehlen alle dinglichen Regelungen in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und dem Grundbuch. Ohne eine solche dingliche Absicherung handelt es sich nur um schuldrechtliche Verpflichtungen des Sondereigentümers, die bei Nichteinhaltung schwieriger durchgesetzt werden können. Diese binden die WEG nicht.[1]
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