Berufsausübung in der Wohnung

Zusammenfassung

Überblick

Ob eine Berufsausübung des Mieters in der Wohnung statthaft ist, wird vom Gesetz nicht geregelt. Fehlen ausdrückliche vertragliche Regelungen, sind die Übergänge fließend. Im Einzelfall kann die Abgrenzung aber schwierig sein, ob die vom Mieter ausgeübte Tätigkeit noch in den Bereich der erlaubten beruflichen Nutzung fällt oder schon zum Bereich der unerlaubten gewerblichen Tätigkeit zählt.

1 Berufliche und gewerbliche Nutzung

1.1 Zulässige Berufstätigkeiten in der Wohnung

Es gibt keine gesetzliche Regelung. Fehlen besondere vertragliche Vereinbarungen, ist davon auszugehen, dass der Mieter in seiner Wohnung diejenigen Tätigkeiten ausüben darf, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden. Das ist zunächst das Wohnen und keine gewerbliche Tätigkeit. Entscheidend ist, dass das Vertragsverhältnis der Wohnraumnutzung nicht geändert wird. Grundsätzlich zulässig sind daher

• Büroarbeiten,
• die Tätigkeit der Journalisten, Schriftsteller,
• die häusliche Schreibarbeit von Rechtsanwälten, Lehrern, Beamten oder Kaufleuten (berufliche Nutzung),
• Heimarbeitsplatz mit Computernutzung,
• künstlerische Tätigkeit wie Malen, Musizieren.

Hinweis

Keine schrankenlose Zulässigkeit

Das wird gerade beim Musizieren deutlich: Ein Musiker darf üben/spielen, aber zeitlich nur so, dass die Rechte anderer Mitbewohner nicht über Gebühr eingeschränkt werden.

Wenn es sich um Wohnungseigentum handelt, ist es am besten, Sie haben eine klare Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die in den Mietvertrag mit übernommen wird oder Sie regeln das klar und eindeutig im Mietvertrag (ggf. in einer einbezogenen Hausordnung).

1.2 Unübliche Wohnraumnutzung

Keine übliche Wohnraumnutzung liegt vor, wenn freiberufliche Tätigkeit in büromäßiger Organisation betrieben wird, z. B. beim Betrieb einer Anwaltskanzlei mit Schreibkräften und Mandantenbesuchen oder beim Betrieb eines Architekturbüros. Gleiches gilt für die Nutzung einer Wohnung als Schneiderei, Schusterwerkstatt oder Kosmetiksalon, wenn die Geschäftstätigkeit den Umfang einer bloßen Nebentätigkeit überschreitet (gewerbliche Nutzung).

1.3 Abgrenzungsproblematik: Wichtig ist die Außenwirkung

Eine exakte Abgrenzung zwischen der erlaubten beruflichen Nutzung und der unerlaubten gewerblichen Tätigkeit ist nicht möglich. Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls. Es kommt nicht entscheidend darauf an, ob der Mieter seine Tätigkeit als Gewerbe unter seiner Wohnungsanschrift angemeldet hat oder ob er im Telefonbuch unter einer entsprechenden Bezeichnung aufgeführt ist. Maßgeblich ist immer die Verkehrsanschauung:

• Wird für die fragliche Tätigkeit üblicherweise Geschäftsraum angemietet oder
• üben andere Mieter in vergleichbaren Fällen ihre Tätigkeit in der Wohnung aus?

Als Indiz für die gewerbliche Nutzung kann gewertet werden,

• wenn der Mieter Angestellte beschäftigt,
• wenn er zahlreiche Kunden empfängt,
• wenn er Geschäftsschilder angebracht hat oder
• wenn er in Inseraten wie ein Geschäftsinhaber unter Angabe seiner Wohnungsanschrift wirbt.

Ein Indiz für Wohnraumnutzung stellt es dar, wenn der Mieter seine Geschäfte ausschließlich oder überwiegend telefonisch abwickelt oder wenn aus der Sicht der Außenstehenden nicht erkennbar ist, dass der Mieter in seiner Wohnung seinem Beruf nachgeht.

Hinweis

Vermieter beweispflichtig

Ist streitig, ob und welche Beeinträchtigungen durch eine bestimmte Nutzungsart gegeben sind, so obliegt die Darlegungs- und Beweislast dem Vermieter; an den konkreten Sachvortrag werden insoweit hohe Anforderungen gestellt.^[1]

Praxis-Tipp

Beweise sammeln

Denken Sie daran, dass Sie als Vertragspartei nicht Zeuge in eigener Sache sein können. Wenn Beschwerden/Hinweise kommen, bitten Sie um klare, schriftliche Darstellung des Sachverhaltes. Nur dann können Sie tätig werden. Unzureichend ist dabei z. B.: "Zu laute Musik."

Ausreichend: "Frau/Herr spielte am ... von ... Trompete weit über Zimmerlautstärke, sodass eine normale Unterhaltung nicht mehr möglich war (mit Datum und Unterschrift des Zeugen)."

[1] LG Hamburg, WuM 1993, 188.

2 Anbringen von Schildern

Der Wohnungsmieter ist berechtigt, auf seinem an der Hauseingangstür/Wohnungstür befindlichen Namensschild einen Beruf anzugeben. Der Wohnungsmieter ist ohne Zustimmung des Vermieters aber nicht zur Anbringung eines Schildes berechtigt, das darauf hinweist, dass der Mieter in der Wohnung seinen Beruf ausübt.

3 Zustimmung zur gewerblichen Nutzung

Ob der Vermieter seine Zustimmung zu der gewerblichen Nutzung der Wohnung oder eines Teils der Wohnung erteilt, steht grundsätzlich in seinem freien Ermessen.

3.1 Überwiegende Wohnraumnutzung

Überwiegt die Wohnraumnutzung, so kann der Vermieter die Erteilung der Zustimmung davon abhängig machen, dass der Mieter einen Zuschlag für die gewerbliche Nutzung bezahlt. Dieser Zuschlag wird nicht Teil der Grundmiete. Das Miethöhegesetz galt für den Gewerbezuschlag nicht.^[1] Eine Erhöhung des Gewerbezuschlags ist möglich, wenn der Mieter damit einverstanden ist; im anderen Fall ist eine Erhöhung nur dann möglich, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Erhöhungsklausel enthält. Eine derartige Erhöhungsklausel ist wirksam.^[2] Im Verfahren nach § 5 WiStG wird der Gewerbezuschlag nicht mitgerechnet, weil es sich insoweit um ein zusätzliches, nicht für Wohnzwecke geschuldetes Entgelt han...