Beschluss über bauliche Veränderung: Aufgaben des Verwalters

1 Leitsätze

1. Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung muss mit einfacher Mehrheit gefasst werden, wobei auch die nicht beeinträchtigten Eigentümer stimmberechtigt sind; daneben muss ggf. die Zustimmung derjenigen Eigentümer vorliegen, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
2. Der Versammlungsleiter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung als zustande gekommen verkündet, obwohl nicht alle Eigentümer zugestimmt haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
3. Der Verwalter muss in Vorbereitung einer Beschlussfassung über die bauliche Veränderung prüfen, ob einzelne Wohnungseigentümer (und ggf. welche) ihre Zustimmung erteilen müssen, und er muss vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen.
4. Klärt der Verwalter die Wohnungseigentümer vor einer Beschlussfassung gem. § 22 Abs. 1 WEG nicht in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis auf, handelt er pflichtwidrig; einen Rechtsirrtum hat er aber nur dann zu vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch ist.
5. Ist der Verwalter der Auffassung, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehlt, kann er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen.

2 Normenkette

§ 22 Abs. 1 WEG a. F.

3 Das Problem

Im Jahr 2011 erlauben die Wohnungseigentümer der Teileigentümerin T den Umbau ihres Einkaufszentrums durch Beschluss. Das AG weist die Klage von Wohnungseigentümer K, der gegen diesen Beschluss kämpft, ab. Gegen die Abweisung wendet sich K mit der Berufung. Das Berufungsverfahren endet mit übereinstimmenden Erledigungserklärungen. K verlangt jetzt von Verwalter B die ihm im Anfechtungsverfahren entstandenen Kosten als Schadensersatz.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Denn B habe seine Pflichten nicht verletzt. Ein Versammlungsleiter handele nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung als zustande gekommen verkünde, obwohl nicht alle Wohnungseigentümer zugestimmt haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Verkündung diene nicht der Durchsetzung des Gebots der ordnungsmäßigen Verwaltung. Der Versammlungsleiter müsse eine Abstimmung respektieren. Zwar müsse der Verwalter in Vorbereitung einer Beschlussfassung über die bauliche Veränderung prüfen, ob einzelne Wohnungseigentümer (und ggf. welche) ihre Zustimmung erteilen müssen. Ferner müsse er vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen. Handele er anders, handele er pflichtwidrig; einen Rechtsirrtum hat er aber nur dann zu vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch sei. Er habe insoweit einen Beurteilungsspielraum. Es stehe ihm auch offen, in der Versammlung auf aus seiner Sicht verbleibende Rechtsunsicherheiten hinzuweisen. Gelange er nach sorgfältiger Prüfung der Zustimmungserfordernisse zu einem nicht offenkundig falschen Ergebnis, könne es ihm nicht angelastet werden, wenn der Beschluss in einem späteren Anfechtungsverfahren keinen Bestand hat. Sei ein Verwalter der Auffassung, dass die Zustimmung einzelner Wohnungseigentümer fehle, und habe er deshalb Bedenken gegen die Verkündung, so sei er aber nicht berechtigt, ohne Weiteres einen Negativbeschluss zu verkünden. Er könne nämlich eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen. Es sei dann Sache der Wohnungseigentümer, darüber zu entscheiden, ob sie den Verwalter in Bestätigung der vorangegangenen Willensbildung anweisen, einen positiven Beschluss zu verkünden, oder ob sie wegen des nunmehr manifesten Anfechtungsrisikos die Anweisung erteilen, von der Verkündung Abstand zu nehmen. Der Versammlungsleiter müsse der Weisung im einen wie im anderen Fall nachkommen. Im Fall sei davon auszugehen, dass B die erforderlichen Hinweise gegeben habe.

Hinweis

1. Der BGH klärt für das bis zum 30.11.2020 geltende Recht, was der Verwalter bei einer Abstimmung über eine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG a. F. unternehmen muss. Der Verwalter muss danach vor der Abstimmung darauf hinweisen, dass jeder benachteiligte Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung zustimmen muss. Die Informationen sollten in der Niederschrift umfassend festgehalten werden. Die Informationen sollten außerdem bereits mit der Ladung mitgeteilt werden. Der Verwalter muss die Wohnungseigentümer ferner darauf hinweisen, dass der Beschluss anfechtbar ist, wenn es an einer der notwendigen Zustimmungen fehlt. Fehlt es nach einer Abstimmung an einer Zustimmung, hat der Verwalter die Wohnungseigentümer anzugehen, um eine Weisung zu erhalten. Er ist also nicht berechtigt, sofort einen Negativbeschluss zu verkünden. Dies ist erst möglich, wenn ihn die Wohnungseigentümer entsprechend anweisen...