Beschlussanfechtungsverfahren (WEMoG) / 3.8.2 Verwalter

3.8.2.1 Grundsätze

Da das WEMoG die Beiladung nicht mehr vorsieht, mithin § 48 Abs. 3 WEG a. F. nicht mehr gilt, ist das entsprechende Gestaltungsurteil zwar vom Verwalter aufgrund seiner Inter-Omnes-Wirkung insoweit zu beachten, als etwa der für ungültig oder nichtig erklärte Beschluss nicht zur Durchführung kommen darf. Allerdings entfaltet es im Übrigen keinerlei Bindungswirkung gegenüber dem Verwalter. Dies ist insbesondere für die Fälle von Bedeutung, in denen vom Verwalter verschuldete Beschlussmängel zum Klageerfolg und somit auch zur Kostenbelastung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geführt haben.

Praxis-Beispiel

Kostenmehrbelastung

Einer der Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage gegen den Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassung der Hausgeldvorschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung, da er durch die Anwendung eines falschen Kostenverteilungsschlüssels mehrbelastet ist.

Da der Verwalter diesen Beschlussmangel zu verantworten hat, besteht ein materiell-rechtlicher Schadensersatzanspruch der unterlegenen beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen ihn. Allerdings erstreckt sich die Rechtskraft des Urteils nur insoweit auf den Verwalter, als auch dieser die richterliche Ungültigerklärung zu beachten hat und nicht etwa auf Grundlage des Beschlusses vermeintliche Hausgeldrückstände geltend macht. Die Rechtskraft des Urteils erstreckt sich nicht auf die Tatsache, dass der Verwalter letztlich den Beschlussmangel verursacht hat.

3.8.2.2 Streitverkündung

Mit Blick auf eine mögliche Inregressnahme des Verwalters durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – sei es wegen der Verfahrenskosten oder sonstiger Schadensersatzansprüche infolge einer erfolgreichen Beschlussmängelklage –, stellt sich die Frage, ob dem Verwalter der Streit verkündet werden kann.

Zu berücksichtigen ist, dass der Verwalter gemäß § 9b Abs. 1 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Organ bzw. deren gesetzlicher Vertreter auch im gerichtlichen Verfahren vertritt. Die Frage, ob einem Organ und gesetzlichen Vertreter der Streit verkündet, dieses also als "Dritter" im Sinne von § 72 Abs. 1 ZPO angesehen werden kann, und insoweit auch eine Nebenintervention möglich wäre, ist nicht unumstritten. Der BGH konnte diese Frage bislang offen lassen.^[1] Ungeachtet der ohnehin besseren Argumente für die Möglichkeit der Streitverkündung – der Vertreter ist nicht Partei und grundsätzlich ist auch zwischen dem Organ und dem jeweiligen Organwalter zu differenzieren –, wird die Eigenschaft als "Dritter" auch dadurch untermauert, dass es sich beim Verwalter nach wie vor um ein fakultatives Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handelt. Im Gegensatz etwa zur GmbH, die nach § 6 Abs. 1 GmbHG einen Geschäftsführer und der AG, die nach § 76 Abs. 1 AktG einen Vorstand haben muss, weil nur er die Geschäfte führen kann, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerade keinen Verwalter haben und kann ihre Geschäfte auch durch die Wohnungseigentümer führen.

Der Verwalter ist daher nicht nur in der Lage, sich als Vertreter der Gemeinschaft den Streit zu verkünden, sondern er dürfte hierzu mit Blick auf § 68 ZPO und insbesondere § 204 Abs. 1 Nr. 6 BGB auch verpflichtet sein, wenn Schadensersatzansprüche gegen ihn im Raum stehen. Freilich ist zu berücksichtigen, dass der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das Anfechtungsverfahren für diese auf Passivseite führt und insoweit wenig Interesse daran haben wird, sich selbst den Streit zu verkünden. Zu diesem Zweck kann dann ein Wohnungseigentümer, insbesondere der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dem Rechtsstreit auf Beklagtenseite beitreten und dem Verwalter für die Gemeinschaft den Streit verkünden.

[1] BGH, Beschluss v. 30.6.2015, II ZR 142/14, NJW-RR 2015 S. 992.