Beschlussersetzungsklage: Vorbefassung / 5 Hinweis

1. Die Entscheidung blickt zum einen nochmals in das alte Recht zurück. Hier meint sie, eine Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG a. F. sei unbegründet gewesen, wenn es der Kläger versäumt habe, zuvor in einer Versammlung einen Beschluss fassen zu lassen. Das stimmt – wenn es auch wohl eine Frage der Zulässigkeit ist. Das Gebot der Vorbefassung galt im alten Recht. Und es gilt im neuen Recht. Richtig ist auch, dass der Versuch, einen Beschluss außerhalb der Versammlung zu fassen, normalerweise nicht reicht. Was aber irritiert, ist der Umstand, dass es sich um eine Zweiergemeinschaft handelt. Hier wird es regelmäßig eine Förmelei sein, den anderen Wohnungseigentümer mit einem diesem missliebigen Gegenstand vorzubefassen. Im Fall war B aber sogar befasst worden und hatte dem Beschluss, dass der Verwalter ihn namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf die Zahlung von Hausgeld in Anspruch nehmen darf, nicht zugestimmt. Was will man da mehr?

2. Die Entscheidung blickt aber auch auf das "Jetzt". Die Dortmunder Richter meinen, ein Verwalter sei berechtigt, einen Wohnungseigentümer namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in beliebiger Höhe auf Hausgeld zu verklagen. Diese Aussage ist falsch. Richtig ist Folgendes:

   • Ein Verwalter ist nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG berechtigt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einer Hausgeldklage zu vertreten. Seine Vertretungsmacht ist an dieser Stelle unbegrenzt. Auf die Frage, wieviel Hausgeld ein Wohnungseigentümer schuldet, kommt es nicht an. Dies ist das "Können".
   • Ob ein Verwalter auch handeln darf, das "Dürfen", beantwortet § 27 Abs. 1 Nr. 1, Nr. 2 WEG. Der Verwalter ist danach gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Fällt eine Hausgeldklage unter den zweiten Fall (Frist/Nachteil), darf der Verwalter handeln. Dieser Fall dürfte aber nicht einschlägig sein. Ob eine Hausgeldklage ohne Befassung der Wohnungseigentümer erhoben werden darf, ist daher nach dem ersten Fall (untergeordnete Bedeutung/nicht zu erheblichen Verpflichtungen führend) zu beantworten. Es ist mithin zu fragen, welche Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch die Hausgeldklage entstehen werden, für welche die Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG haften. Ferner ist zu fragen, welche Bedeutung die Wohnungseigentümer einer Hausgeldklage beimessen. Die Antwort ist hier nur im Einzelfall zu geben.
   • Um für Klarheit zu sorgen, sollte daher jeder Wohnungseigentümer unverzüglich einen Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG anstreben, der die offenen Fragen verbindlich beantwortet.

Beschlussmuster: Hausgeldklagen

Der Verwalter ist berechtigt, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sämtliche ihrer Forderungen außergerichtlich und gerichtlich mithilfe eines von ihm zu bestimmenden Rechtsanwalts in sämtlichen Instanzen zu verfolgen und die Zwangsvollstreckung durchzuführen. [Alternativ kann man Höchstbeträge benennen und/oder einen zustimmenden Beschluss des Verwaltungsbeirats verlangen].

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: ___

Nein-Stimmen ___

Enthaltungen ___

Der Versammlungsleiter verkündet folgenden Beschluss: ___