Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 10.2.1 Überblick

Auch bei den Betriebskosten ist zu beachten, dass keine Beschlusskompetenz zur unumschränkten pauschalen Änderung der Kostenverteilung der Betriebskosten besteht. Stets muss feststehen, welchen Kosten konkret von der Änderung betroffen sein sollen. Im Übrigen würde eine derart "globale" Auswechselung eines Kostenverteilungsschlüssels ohnehin ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.

Verbrauchsabhängige Abrechnung

Bei den Kosten, denen ein Verbrauch der Wohnungseigentümer zugrunde liegt, entspricht allein eine verbrauchsbezogene Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies ist insbesondere bei den Heiz- und Warmwasserkosten der Fall. Hier sind auch die Vorgaben der Heizkostenverordnung zwingend. Ein von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichender Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig. Dies gilt auch für die Kosten des Kaltwassers, so eine verbrauchsabhängige Erfassung erfolgt.^[1]

Auch seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 dürfte eine vom Maßstab des Verbrauchs abweichende Kostenverteilung gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen und auf Erhebung einer Anfechtungsklage hin für ungültig erklärt werden. Keinesfalls möglich wäre es, die Heiz- und Warmwasserkosten entgegen den Vorgaben der Heizkostenverordnung zu verteilen. Ein entsprechender Beschluss mit Dauerwirkung wäre nichtig. Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Abrechnung – von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, wäre hingegen auch nach künftiger Rechtslage nur anfechtbar und nicht nichtig.^[2]

Allgemeine Kosten

Ohne in aller Regel messbar zu sein, werden bestimmte Betriebskosten von den Wohnungseigentümern verursacht, ohne dass eine Zurechnung an den jeweiligen Wohnungseigentümer möglich ist. Betroffen sind hiervon die Kosten

• eines Aufzugs,
• des Allgemeinstroms,
• der Müllbeseitigung.

Bei diesen Kostenpositionen entspricht eine Kostenverteilung nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen zunächst ordnungsmäßiger Verwaltung. Ob eine Änderung dieses oder eines hiervon abweichenden Kostenverteilungsschlüssels ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wird maßgeblich auch von der konkreten Wohnungseigentumsanlage bzw. Wohnungseigentümergemeinschaft abhängen. Jedenfalls ist bei diesen Kostenpositionen durchaus auch eine Kostenverteilung nach Personen ordnungsmäßig, soweit kein Verstoß gegen das Willkürverbot vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer nicht unangemessen benachteiligt werden.^[3]

[1] BGH, Beschluss v. 25.9.2003, V ZB 21/03, NJW 2003, 3476.

[2] BGH, Urteil v. 22.6.2018, V ZR 193/17, NZM 2018, 991.

[3] AG Gladbeck, Urteil v. 26.3.2013, 51 C 30/12.