Alexander C. Blankenstein
Einführend ist anzumerken, dass auch eine Kostenverteilungsänderung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss. Zwar sieht diese Bestimmung nicht mehr bestimmte Verteilungskriterien wie Verursachung oder Verbrauch betreffend die Betriebskosten vor, wie dies in § 16 Abs. 3 WEG a. F. der Fall war. Bei der Beurteilung aber, ob ein Kostenverteilungsänderungsbeschluss noch den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, spielen diese Kriterien nach wie vor eine Rolle. Keinesfalls darf eine Kostenverteilung gegen das Willkürverbot verstoßen, in dem sich eine Mehrheit der Wohnungseigentümer auf Kosten der Minderheit sachgrundlos entlastet.
10.2.2.1 Öffentliche Lasten des Grundstücks
Namentlich von dieser Position umfasst ist insbesondere die Grundsteuer. Hier besteht indes keine Beschlusskompetenz gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, da die Grundsteuer gemäß § 93 Abs. 1 Satz 1 BewG gesondert für jedes Sondereigentum erhoben wird. Auch etwa Erschließungsbeiträge fallen nicht unter die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, da sie gem. § 134 BauGB die Wohnungseigentümer anteilig treffen. Demnach hat § 2 Nr. 1 BetrKV keine Bedeutung für eine Kostenverteilungsänderung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.
10.2.2.2 Kosten der Wasserversorgung/Kosten der Entwässerung
Die Wasser- und Abwasserkosten sind ein klassischer Fall der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Bis auf den wohl äußerst seltenen Fall, dass entsprechend § 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkostenV die Aufwendungen für den Einbau von Messgeräten unverhältnismäßig sind, weil sie die im Verlauf von 10 Jahren zu erwartenden Einsparungen übersteigen, entspricht lediglich eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies gilt insbesondere dann, wenn in der Wohnanlage bereits Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden sind, der Einbau durch die Bauordnungen der Länder vorgeschrieben ist oder aber jede andere Abrechnungsmethode als grob unbillig anzusehen wäre.
TOP XX Änderung des Kostenverteilungsschlüssels hinsichtlich der Wasser- und Abwasserkosten
Gemäß § ___ der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _______________ (Name und Kanzleisitz) vom _____ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ erfolgt die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums unter den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen (Alternativ: nach Fläche/Objekten/Personen).
Abweichend hiervon beschließen die Wohnungseigentümer, die Verteilung der Wasser- und Abwasserkosten künftig ab der Wirtschaftsperiode _____ nach Verbrauch entsprechend den bereits vorhandenen Verbrauchserfassungsgeräten vorzunehmen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Entscheiden sich die Wohnungseigentümer für eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung unter erstmaligem Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten, stellt der entsprechende Einbau keine bauliche Veränderung, sondern eine Verwaltungsmaßnahme dar.
TOP XX Änderung des Kostenverteilungsschlüssels hinsichtlich der Wasser- und Abwasserkosten und Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten
Gemäß § ___ der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _______________ (Name und Kanzleisitz) vom _____ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ erfolgt die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums unter den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen (Alternativ: nach Fläche/Objekten/Personen).
Abweichend hiervon beschließen die Wohnungseigentümer, die Verteilung der Wasser- und Abwasserkosten künftig ab der Wirtschaftsperiode _____ nach Verbrauch vorzunehmen.
Um eine entsprechende verbrauchsabhängige Kostenverteilung zu gewährleisten, beschließen die Wohnungseigentümer den Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten in den einzelnen Sondereigentumseinheiten.
Aufgrund der von der Verwaltung eingeholten Vergleichsangebote und aufgrund entsprechender Vorbesprechung mit dem Verwaltungsbeirat, schlägt die Verwaltung die Firma _________ mit der Umsetzung dieser Maßnahme zu einem Gesamtkostenaufwand in Höhe von ________ EUR vor.
Die Wohnungseigentümer ermächtigen die Verwaltung, die Firma _________ mit dem Einbau der Verbrauchserfassungsgeräte in den einzelnen Sondereigentumseinheiten zu einem Gesamtkostenaufwand in Höhe von ________ EUR zu beauftragen. Die Verteilung dieser Kosten erfolgt entsprechend der Bestimmungen in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung unter den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen (Alternativ: nach Fläche/Objekten/Personen). Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt aus der Erhaltungsrücklage.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebn...