Erhebliche Änderungen hat das WEMoG hinsichtlich der Möglichkeit der Änderung einer Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen gebracht. War eine solche nach § 16 Abs. 4 WEG a. F. noch beschränkt auf eine konkrete Einzelmaßnahme, erlaubt § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nun auch hier Beschlüsse über dauerhafte Kostenverteilungsänderungen. Nunmehr ist es auch unproblematisch möglich, den betreffenden Wohnungseigentümer mit den Kosten, z. B. für Reparaturen von Fenstern oder eines Fensteraustauschs oder auch entsprechende Maßnahmen wie an den Wohnungseingangstüren bzw. den Zugangstüren zum Sondereigentum, zu belasten.
10.4.1 Generelle Kostenverteilungsänderung
Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen (dauerhaft)
TOP XX Änderung des Verteilungsschlüssels bezüglich der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen
Gemäß § ___ der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _________ (Name und Kanzleisitz) vom _______ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ erfolgt die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums unter den Wohnungseigentümern nach Objekten, also Sondereigentumseinheiten (Alternativ: Fläche/Personen). Abweichend hiervon beschließen die Wohnungseigentümer, die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen unter den Wohnungseigentümern künftig ab der Wirtschaftsperiode ____ nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Anfechtungsrisiko
Zweifellos stellen Erhaltungsmaßnahmen eine Kostenart im Sinne von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG dar. Ob ein Beschluss über die generelle Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bezüglich der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wird maßgeblich vom ursprünglich geltenden Kostenverteilungsschlüssel abhängen. So dieser vom Wert- oder auch Flächenprinzip abweicht, dürfte es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, mittels Änderung des Verteilungsschlüssels insoweit für eine gewisse Kostengerechtigkeit zu sorgen. Andererseits dürfte es ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, etwa den gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen in einen solchen nach Objekten zu ändern.
10.4.2 Exklusive Kostenbelastung
Von maßgeblicher Bedeutung ist, dass auch Beschlüsse über eine exklusive Kostenbelastung der Wohnungseigentümer bei Maßnahmen der Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) für Teile des Gemeinschaftseigentums gefasst werden können, die sich im Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheit befinden. Derartige Beschlüsse können auch mit Dauerwirkung gefasst werden. So ist es insbesondere zulässig, den Wohnungseigentümern die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen betreffend
- der Fenster,
- der Wohnungseingangstüren und
- der ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums
exklusiv aufzuerlegen. Dem steht auch nicht die Existenz einer diese Bauteile betreffenden Erhaltungsrücklage entgegen.[1]
Waren in der Vergangenheit entsprechende Beschlüsse Gegenstand einer Beschlussnichtigkeitsklage und wurde ihre Nichtigkeit rechtskräftig festgestellt, leben diese wegen der Novellierung des WEG nicht automatisch wieder auf, sie müssten vielmehr erneut gefasst werden. Entsprechendes gilt allerdings auch für entsprechende Beschlüsse, die nicht Gegenstand einer gerichtlichen Auseinandersetzung waren. Auch sie können seit Inkrafttreten des WEMoG nicht umgesetzt bzw. angewendet werden, da sie seit jeher nichtig waren. Nunmehr aber können sie neu gefasst werden.
Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen (Einzelkostenbelastung)
TOP XX Kostentragung bei Erhaltungsmaßnahmen von Fenstern im Bereich des Sondereigentums sowie der Eingangstür zur Sondereigentumseinheit
Die Kosten notwendiger Erhaltungsmaßnahmen an Außenfenstern im Bereich einer Sondereigentumseinheit einschließlich ihres Austauschs hat der jeweilige Eigentümer der betroffenen Sondereigentumseinheit zu tragen. Entsprechendes gilt für Erhaltungsmaßnahmen einschließlich des Austauschs von Eingangstüren zu den Sondereigentumseinheiten. Auch diese Kosten hat der betreffende Eigentümer der jeweiligen Sondereigentumseinheit zu tragen.
Die Finanzierung der Kosten derartiger Maßnahmen erfolgt zunächst aus der Erhaltungsrücklage. Der Verwalter hat die sich auf Grundlage der ihm seitens des Fachunternehmens erteilten Rechnung ergebenden Kosten dem jeweils betroffenen Wohnungseigentümer in Rechnung zu stellen und den Rechnungsbetrag nach erfolgter Zahlung der Erhaltungsrücklage zuzuführen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Anfechtungsrisiko
Ob derartige Beschlüsse über eine exklusive Kostenbelastung betroffener Wohnungseigentümer ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wird maßgeblich vom konkreten Einzelfall abhängen. Wurden jedenfalls...
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