§ 48 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass für die Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger grundsätzlich auch die Eintragung solcher Öffnungsklausel-Beschlüsse notwendig ist, die vor Inkrafttreten der des WEMoG am 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt worden sind. Es bedarf also zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern auch der Eintragung von Altbeschlüssen auf Grundlage von vereinbarten Öffnungsklauseln in das Grundbuch.
§ 48 Abs. 1 Satz 2 WEG sieht insoweit eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2025 vor. Hierdurch soll verhindert werden, dass Altbeschlüsse gegen Sonderrechtsnachfolger deshalb nicht wirken, weil die Sonderrechtsnachfolge eintritt, bevor der Beschluss im Grundbuch eingetragen ist. Altbeschlüsse wirken deshalb nach § 10 Abs. 4 WEG a. F. auch ohne Eintragung im Grundbuch gegen Sonderrechtsnachfolger, wenn die Sonderrechtsnachfolge bis zum 31.12.2025 eintritt.
Eintragungsverfahren: Vorlage einer Niederschrift mit öffentlich-beglaubigten Unterschriften
Das Eintragungsverfahren regelt § 7 Abs. 2 WEG. Demnach genügt eine Niederschrift über den Altbeschluss in der dort vorgeschriebenen Form. Wie bereits ausgeführt[1], müssen die gemäß § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG erforderlichen Unterschriften unter der Versammlungsniederschrift des Versammlungsleiters, eines Wohnungseigentümers und – soweit bestellt – des Beiratsvorsitzenden oder seines Stellvertreters öffentlich beglaubigt sein. Wurde nicht in derselben Versammlung zufällig der Verwalter neu bestellt oder wiederbestellt, war eine öffentliche Beglaubigung der Unterschriften der Zeichnungsverpflichteten in der Vergangenheit i. d. R. unterblieben. Wurde beispielsweise ein Öffnungsklausel-Beschluss vor 10 Jahren gefasst, dürfte der damalige Verwalter in vielen Fällen heute nicht mehr im Amt sein. Häufig dürfte es auch zu Eigentümerwechseln gekommen sein, weshalb der ursprünglich zeichnende Wohnungseigentümer – ggf. auch in seiner Funktion als Vorsitzender des Beirats oder dessen Stellvertreter – der Gemeinschaft heute gar nicht mehr angehört. Das allein wäre zwar nicht weiter problematisch, da seine Unterschrift auch dann beglaubigungsfähig wäre, wenn er der Gemeinschaft nicht mehr angehören würde. Allerdings muss er bzw. sein Aufenthalt ermittelt und aufgefordert werden, seine Unterschrift notariell beglaubigen zu lassen – freilich auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Das Grundbuchamt prüft im Rahmen des Eintragungsverfahrens im Übrigen nicht, ob der einzutragende Beschluss anfechtbar oder gar nichtig ist. Dies hat 2 Konsequenzen:
- Die Erhebung einer Beschlussklage nach § 44 WEG stellt kein Eintragungshindernis dar.
- Auch nichtige Beschlüsse könnten ins Grundbuch eingetragen werden.
Soll ein angefochtener Beschluss ins Grundbuch eingetragen werden, empfiehlt es sich, den Antrag mit einem Vermerk über die Rechtshängigkeit zu verbinden. Zwar kennt das Zivilrecht keinen Rechtshängigkeitsvermerk, allerdings ist seine Zulässigkeit mit Blick auf § 325 Abs. 2 ZPO i. V. m. § 892 Abs. 1 BGB allgemein anerkannt.[2] Allerdings sollte wiederum seine Löschung beantragt werden, wenn das Verfahren beendet ist und die Klage erfolglos war. Im Fall ihres Erfolgs muss ohnehin wiederum die Löschung des eingetragenen Beschlusses beantragt werden.
Ist ein Beschluss auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel Gegenstand einer Beschlussklage nach § 44 WEG gewesen, ist dies nach § 29 GBO in einer Ausfertigung oder beglaubigten Abschrift zusammen mit dem Eintragungsantrag beim Grundbuchamt einzureichen. Praxisrelevant ist dieser Fall, wenn die Eintragungsvoraussetzungen des § 7 Abs. 2 WEG nicht erfüllt werden können und es daher einer erneuten Beschlussfassung bedarf, der die erforderliche Mehrheit fehlt und daher eine entsprechende Beschlussersetzungsklage zu erheben ist.
Wurde ein auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasster, aber angefochtener Beschluss im Grundbuch eingetragen und anschließend durch Anfechtungs- oder Nichtigkeitsklage rechtskräftig für ungültig erklärt, ist der Beschluss im Grundbuch wieder zu löschen. Insoweit dürfte dann wohl ein Rechtskraftzeugnis mit der entsprechenden Urteilsausfertigung beim Grundbuchamt einzureichen sein.
Freilich stellt sich in all den Fällen, in denen etwa ein nichtiger Beschluss ins Grundbuch eingetragen wurde, die Frage eines "gutgläubigen Erwerbs" etwa hierdurch geregelter Rechtspositionen. Der Gesetzgeber überlässt die Beantwortung dieser Frage der Rechtsprechung. Die herrschende Meinung im Schrifttum bejaht jedenfalls die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs.
Alternative: Erneute Beschlussfassung
Ist der Weg einer "Vergangenheitsbewältigung" der zuvor beschriebenen Art im Einzelfall nicht gangbar, kann alternativ neu beschlossen werden. Ist also eine Person, die das Protokoll der ursprünglichen Beschlussfassung unterzeichnet hat, zwecks Unterschriftsbeglaubigung nicht mehr zu ermitteln – sei es als Verwalter oder als Wohnungseigentümer –, verleiht § 48 Abs. 1 Satz 3 WEG einem...
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