Alexander C. Blankenstein
Das WEMoG vereinfacht die Willensbildung der Wohnungseigentümer erheblich, indem es den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz einräumt, im konkreten Einzelfall auch eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren herbeiführen zu können. Der Gesetzgeber ist hier der Auffassung, dass die Mehrheitsentscheidung nach Diskussion und Erörterung in der Wohnungseigentümerversammlung erfolgt. In der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis sind aber insbesondere die Fälle verbreitet, in denen im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung zwar ein Beschlussantrag diskutiert und erörtert wird, eine abschließende Entscheidung aber noch nicht getroffen werden kann, weil notwendige Informationen fehlen.
Beauftragung eines Hausmeister-Services
Die Wohnungseigentümer sind sich zwar in der Eigentümerversammlung einig, künftig einen Hausmeister-Service beauftragen zu wollen, allerdings liegen noch keine Angebote vor, da der Verwalter den Wohnungseigentümern zunächst die einschlägigen Konditionen entsprechender Unternehmen vorstellen und diese mit den Vorstellungen der Wohnungseigentümer abgleichen wollte. Da sich diese im Wesentlichen decken, beschließen die Wohnungseigentümer, dass der Beschluss über die Beauftragung eines konkreten Unternehmens im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG erfolgen soll. Hierzu soll der Verwalter den Wohnungseigentümern mit der Beschlussvorlage die Angebote der Unternehmen zusammen mit einer entsprechenden Empfehlung des Verwaltungsbeirats übersenden.
Es bedarf also keiner weiteren Versammlung zur Beschlussfassung über die Beauftragung des Hausmeister-Services, wenn die Wohnungseigentümer von der ihnen in § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen und einen Beschluss darüber fassen, dass die entsprechende (endgültige) Willensbildung im Umlaufverfahren erfolgen soll. In diesem Fall entscheiden die Wohnungseigentümer dann in 2-facher Hinsicht mit einfacher Mehrheit:
- Ermöglichung der mehrheitlichen Beschlussfassung im Umlaufverfahren;
- mehrheitliche Beschlussfassung über den konkreten Regelungsgegenstand.
TOP XX Beauftragung eines Hausmeisterdienstes – Entscheidung im Umlaufverfahren
Mangels Vergleichsangeboten ist es den Wohnungseigentümern im Rahmen dieser Wohnungseigentümerversammlung nicht möglich, einen Beschluss über die Beauftragung eines konkreten Unternehmens mit der Erbringung von Hausmeister-Serviceleistungen zu fassen. Die Wohnungseigentümer beschließen daher, dass die Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG erfolgt. Für den Beschluss ist die einfache Mehrheit ausreichend.
Der Verwalter wird insoweit beauftragt, nach Möglichkeit mindestens 3 Vergleichsangebote geeigneter Unternehmen einzuholen und diese den Wohnungseigentümern mit der Beschlussvorlage zu übersenden. Der Verwalter hat im Vorfeld der Übersendung eine Empfehlung mit dem Verwaltungsbeirat über die Beauftragung eines konkreten Unternehmens abzustimmen und das Ergebnis den Wohnungseigentümern ebenfalls mit der Beschlussvorlage zu übermitteln, sodass die Wohnungseigentümer über eine ausreichende Ermessensgrundlage verfügen.
Konkret wird der Verwalter nach Vorliegen der Angebote diese zusammen mit dem Ergebnis der Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat und der Beschlussvorlage übermitteln. Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern des Weiteren einen Termin mitzuteilen, bis zu dem der Abstimmungsvorgang abgeschlossen sein wird.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Anfechtungsrisiko
Ein Anfechtungsrisiko kann dann bestehen, wenn bei der Beschlussfassung im Umlaufverfahren immer noch keine ausreichenden Informationen zur sachgemäßen Ausübung des den Wohnungseigentümern eingeräumten Ermessens vorliegen.
Verkündung
Zustande gekommen ist auch ein Beschluss im Umlaufverfahren erst mit seiner Verkündung, was ebenso für die Mehrheitsentscheidung auf Grundlage von § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG gilt. Auch für die Existenz eines Umlaufbeschlusses ist die Verkündung unabdingbare Voraussetzung. Mangels Verkündung würde es sich also lediglich um einen bedeutungslosen "Nichtbeschluss" handeln, der keinerlei Rechtswirkung entfaltet. Nach Ablauf der hierfür gesetzten Frist hat der Verwalter also das Beschlussergebnis zu verkünden. Die Verkündung kann grundsätzlich in Textform, also insbesondere durch E-Mail erfolgen, selbstverständlich erst recht durch entsprechendes Rundschreiben. Grundsätzlich toleriert die Rechtsprechung auch eine Verkündung in Form eines Aushangs z. B. am "Schwarzen Brett" im Treppenhaus der Wohnanlage. Selbstverständlich sollte ein Aushang am "Schwarzen Brett" bereits deshalb nicht erfolgen, weil ansonsten auch gemeinschaftsfremde Dritte Kenntnis von Gemeinschaftsinterna erhalten. Möglich soll es auch sein, dass der Verwalter schriftliche Beschlüsse in seinen Geschäf...