Besichtigungs- und Betretungsrecht / 2.2.2 Kontrollrecht aus besonderem Anlass

Vernachlässigung der Mietsache, Feststellungen durch Sachverständige, Sicherung des Pfandrechts

Ein besonderer Anlass liegt vor, wenn konkrete Anhaltspunkte gegeben sind, dass der Mieter die Mietsache beschädigt hat oder dass er seine Obhutspflicht nicht erfüllt.

Praxis-Beispiel

Konkrete Anhaltspunkte

Hiervon ist auszugehen, wenn wegen eines muffigen Geruchs ein Verdacht auf Schimmelbildung entsteht oder wenn Feuchtigkeitserscheinungen in der Nachbarwohnung den Schluss nahelegen, dass in der Wohnung des Mieters eine Wasserleitung undicht sein könnte.

Die Ankündigung kann hier kurzfristig erfolgen. Der Mieter muss auf die Belange des Vermieters Rücksicht nehmen; insbesondere muss er dem Umstand Rechnung tragen, dass die Besichtigung eilbedürftig ist.

Ebenso besteht ein Besichtigungsrecht, wenn der Vermieter Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten^[1] plant und zu diesem Zweck die Räume betreten muss.

Hinweis

Fachpersonal zugelassen

In diesen Fällen kann der Vermieter auch fachkundige Personen (Architekten, Sachverständige, Handwerker) mitbringen.^[2]

Weiterhin kann ein Besichtigungsrecht unmittelbar vor Beendigung der Mietzeit gegeben sein. In einem solchen Fall hat der Vermieter ein Interesse an der Feststellung des Zustands der Mieträume, etwa um seinen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen vorzubereiten und durchzusetzen.

Außerdem wird man dem Vermieter ein Besichtigungsrecht zubilligen müssen, wenn er einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens zum Zweck der Mieterhöhung^[3] beauftragt hat und der Sachverständige eine Besichtigung für erforderlich hält.^[4] Eine solche Besichtigung ist nur im Ausnahmefall entbehrlich, insbesondere dann, wenn in dem Gebäude eine leer stehende baugleiche Wohnung vorhanden ist.^[5] Der Vermieter kann den Sachverständigen zur Besichtigung ermächtigen.

Die gleichen Grundsätze gelten, wenn ein Sachverständiger die Wohnung zur Vorbereitung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung besichtigen muss.^[6]

Schließlich steht dem Vermieter ein Besichtigungsrecht zu, wenn er die Wohnung betreten will, um sein Pfandrecht^[7] auszuüben und zu sichern.^[8]

Verkauf oder Weitervermietung der Wohnung

Daneben billigt die Rechtsprechung dem Vermieter in 2 weiteren Fällen ein Besichtigungsrecht zu, nämlich beim beabsichtigten Verkauf^[9] und bei einer beabsichtigten Weitervermietung der Wohnung.^[10] Das Besichtigungsrecht entspricht bei diesen Anlässen der Verkehrssitte.

a) Besichtigung zur Vorbereitung eines Verkaufs

Will ein Vermieter die Wohnung verkaufen, ist ihm zum Zweck der Vorbereitung eines Verkaufsexposés ein Besichtigungsrecht zuzubilligen. Dieses Recht kann vom Vermieter selbst, aber auch durch einen beauftragten Makler ausgeübt werden.^[11] Dies beruht auf der Erwägung, dass der konkret gegebene Wohnungszustand bei den Verhandlungen über den Kaufpreis eine erhebliche Rolle spielt. Deshalb muss der Vermieter wissen, in welchem Zustand sich die Mietsache befindet.

Für den Mieter ist die Duldung einer solchen Besichtigung ohne Weiteres zumutbar, weil sich der Vermieter i. d. R. in einem einzigen Termin von überschaubarer Dauer über den Zustand der Wohnung informieren kann.

b) Besichtigung mit Kauf- oder Mietinteressenten

Bei der Besichtigung durch konkrete Kauf- oder Mietinteressenten spielt die Belastung des Mieters dagegen häufig eine erhebliche Rolle, weil bis zum Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags zahlreiche Besichtigungen erforderlich werden.^[12]

Es ist einem Mieter nicht zuzumuten, sich zu vorher bestimmten, regelmäßigen Zeiten in seiner Wohnung aufzuhalten und auf diese Weise an einer vom Vermieter organisierten "Verkaufsveranstaltung" mitzuwirken. Vielmehr gelten auch hier die oben erörterten Grundsätze über die Betretungszeit, die Ankündigung der Besichtigung^[13], die Mitteilung des Besichtigungszwecks und die Terminabsprachen. Ein Recht zur einseitigen Terminbestimmung steht dem Vermieter nicht zu.^[14] Wegen der zu erwartenden Häufung der Besichtigungstermine ist bei der Terminabsprache auf die Belange des Mieters besondere Rücksicht zu nehmen; dies gilt insbesondere bei berufstätigen Mietern.

Keinesfalls dürfen in der Wohnung gegen den Willen des Mieters Verkaufsverhandlungen geführt werden. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass das Hausrecht hinsichtlich der Mieträume dem Mieter zusteht. Die Berechtigten müssen deshalb die Wohnung verlassen, wenn sie hierzu vom Mieter aufgefordert werden.

[1] AG Berlin-Mitte, GE 2010 S. 1425.

[2] Schlüter, NZM 2006, S. 681.

[3] § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB.

[4] Börstinghaus, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 558a BGB Rn. 91; Schilling, in MünchKomm, § 535 BGB Rn. 137.

[5] Börstinghaus, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 558a BGB Rn. 90.

[6] Kraemer, in Bub/Treier, Rn. III A 1127.

[7] §§ 562 ff. BGB.

[8] Kraemer, in Bub/Treier, Rn. III A 1127.

[9] LG Stuttgart, Urteil v. 24.4.1991, 13 S 130/91, WuM 1991 S. 578; LG Frankfurt/M., Urteil v. 24.5.2002, 2/17 S 194/01, NZM 2002 S. 496.

[10] AG Köln, Urteil v. 27.10.1978, 151 C 1155/78, WuM 1...