Bestandsgebäude (GEG) / 1 Nachrüstpflichten

Nachrüstpflichten in Bestandsgebäuden

1.1 Dämmung oberster Geschossdecken

1.1.1 Grundsätze

Nach § 47 Abs. 1 Satz 1 GEG müssen Eigentümer eines Wohngebäudes sowie Eigentümer eines Nichtwohngebäudes, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens 4 Monate auf Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden, dafür sorgen, dass oberste Geschossdecken, die nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 genügen, so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 (m²·K/W) nicht überschreitet.

Diese Pflicht gilt nach § 47 Abs. 1 Satz 2 GEG als erfüllt, wenn anstelle der obersten Geschossdecke das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 genügt, also einen minimalen Wärmedurchgangswiderstand (R-Wert) von 0,90 (m²·K/W) aufweist. Die Bestimmung entspricht § 10 Abs. 3 bis 5 EnEV 2013.^[1] Hiernach waren bis zum 31.12.2015 die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 zu erfüllen. Als oberste Geschossdecke definiert § 3 Abs. 1 Nr. 28 GEG die zugängliche Decke beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum.

Wird der Wärmeschutz durch Dämmung in Deckenzwischenräumen ausgeführt und ist die Dämmschichtdicke im Rahmen dieser Maßnahmen aus technischen Gründen begrenzt, gelten die Anforderungen gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 GEG als erfüllt, wenn die nach anerkannten Regeln der Technik höchstmögliche Dämmschichtdicke eingebaut wird, wobei ein Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,35 (m²·K/W) einzuhalten ist. Werden Dämmmaterialien in Hohlräume eingeblasen oder Dämmmaterialien aus nachwachsenden Rohstoffen verwendet, ist nach § 47 Abs. 2 Satz 2 GEG ein Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,45 (m²·K/W) einzuhalten. Wird der Wärmeschutz im Fall der Dachdämmung als Zwischensparrendämmung ausgeführt und ist die Dämmschichtdicke wegen einer innenseitigen Bekleidung oder der Sparrenhöhe begrenzt, gilt nach § 47 Abs. 2 Satz 3 GEG Vorausgeführtes entsprechend.

Bußgeld

Wird die Geschossdecke nicht ausreichend gedämmt, stellt dies nach § 108 Abs. 1 Nr. 2 GEG eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 EUR bewehrt ist.

Dämmung, ©co2online

[1] BT-Drs. 19/16716, S. 136.

1.1.2 Ausnahmen

§ 47 Abs. 3 GEG – Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes

(...)

(3) ¹Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht nach Absatz 1 erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. ²Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.

(...)

Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen

In Übereinstimmung mit § 10 Abs. 4 EnEV 2014 gilt weiterhin nach § 47 Abs. 3 GEG eine Ausnahme für Wohngebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1.2.2002 selbst bewohnt, also seit Inkrafttreten der EnEV. Mit dieser Regelung sollen besondere Härten durch die eventuell hohe finanzielle Belastung mit Kosten der Nachrüstung vermieden werden.^[1] Die Pflicht zur Nachrüstung besteht dann erst 2 Jahre nach einem Eigentümerwechsel.

Wohnungseigentum

Ob dies auch bei in Wohnungseigentum aufgeteilten Doppelhäusern als einzelne Anlage oder als Bestandteil einer größeren Wohnungseigentumsanlage gilt, liegt zwar äußerst nah, lässt sich aber auf Grundlage des GEG und seiner Materialen nicht abschließend beurteilen (siehe Blankenstein, Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten, Kap. 3). Der Erwerb von Bruchteilseigentum durch einen anderen Miteigentümer soll keinen Eigentümerwechsel darstellen.^[2]

Zeitpunkt des Eigentümerwechsels

Für den Zeitpunkt des Eigentümerwechsels dürfte im Fall der schuldrechtlichen Verschaffungspflicht die Umschreibung des Grundbuchs und im Fall einer Versteigerung der Zuschlagsbeschluss nach § 90 Abs. 1 ZVG maßgeblich sein. Ungeklärt ist der Erbfall. Denn auch dieser stellt einen Eigentümerwechsel dar. Nach dem Sinn der Regelung wird anzunehmen sein, dass die Nachrüstungspflicht 2 Jahre nach dem Todesfall des Eigentümers beginnt, wenn der Erbe die Wohnung nicht selbst bezieht.^[3] Wohnt er in dieser oder will er dies in kurzem zeitlichen Abstand nach dem Erbfall verwirklichen, ist davon auszugehen, dass er in die Rechtsstellung des Erblassers auch hinsichtlich der Vorschriften des GEG eintritt und die Nachrüstungspflicht wiederum erst bei einem späteren Eigentümerwechsel eintritt. Dafür spricht jedenfalls, dass – anders als bei einem entgeltlichen Erwerb – der Erbe die Kosten der Maßnahmen bei dem Eigentumswechsel nicht berücksichtigen kann.^[4]

[1] BR-Drs. 194/01, S. 57.

[2] Theobald/Kühling/Stock, § 10 EnEV Rn. 41.

[3] Riecke/Schmid/Drasdo, WEG, 5. Aufl. 2019, EnEV Rn. 15.

[4] Riecke/Schmid/Drasdo, a. a. O.

1.1.3 Befreiungen

§ 47 Abs. 4 GEG – Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes

(...)

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt, nicht anzuwe...