Bestandsgebäude (GEG) / 1.1.4 Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten

1.1.4.1 Verpflichteter

Verantwortlich für die Dämmung oberster Geschossflächen ist der Eigentümer. In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht zu klären ist demnach, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über § 9a Abs. 2 WEG verpflichtet ist oder der bzw. die Wohnungseigentümer der Dachgeschosswohnung(en). Diese Frage beantwortet § 47 Abs. 1 Satz 1 GEG direkt, indem auf den "Eigentümer eines Gebäudes" abgestellt wird. Gebäudeeigentümer sind die Wohnungseigentümer in Bruchteilsgemeinschaft, die oberste Geschossdecke ist Gemeinschaftseigentum. Es handelt sich also nicht um eine Pflicht der Dachgeschosseigentümer, sondern eine solche der Wohnungseigentümer in Gemeinschaft, die über § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erfüllen ist.^[1] Bei Verstößen gegen die Pflicht des § 47 Abs. 1 Satz 1 GEG können Bußgelder nicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verhängt werden, wohl aber gegen die Wohnungseigentümer (siehe Blankenstein, Ordnungswidrigkeiten und Bußgelder, Kap. 4.3).

Informationen einholen bei Verwaltungsübernahme

Verwalter, die eine Wohnanlage neu übernehmen, sollten Informationen darüber beim Vorverwalter einholen, ob die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke bereits erfüllt ist. Auch wenn dies zwar naheliegt, weil die Pflicht bereits seit einem Jahrzehnt besteht, kann der Verwalter hiervon aber nicht ausgehen.

[1] Elzer/Fraaz-Rosenfeld, SWK WEG, Gebäudeenergiegesetz Rn. 14; J.-H. Schmidt, ZWE 2015, 309 (313).

1.1.4.2 Kostenverteilung

Die Kostenverteilung erfolgt nach dem für Erhaltungsmaßnahmen geltenden Kostenverteilungsschlüssel. Zwar kann dieser auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für einzelne Kosten oder Kostenarten geändert werden. Allerdings widerspräche ein Beschluss über eine exklusive Kostenbelastung der Dachgeschosseigentümer ordnungsmäßiger Verwaltung. Zwar profitieren sie von der Maßnahme am meisten, allerdings besteht die Verpflichtung zustandsbezogen zur Anpassung des Gemeinschaftseigentums an öffentlich-rechtliche Vorgaben.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 102/16, ZMR 2017, 818 (2. Rettungsweg); hiervon unabhängig gilt Entsprechendes allgemein bei Erhaltungsmaßnahmen etwa auch im Bereich des Kellers oder Daches, vgl. BGH, Urteil v. 17.10.2014, V ZR 9/14, ZMR 2015, 241 (Kellersanierung); BGH, Urteil v. 18.6.2010, V ZR 164/09, ZMR 2010, 866 (Dachsanierung).

1.1.4.3 Zweier-Gemeinschaften

Handelt es sich um eine Zweiergemeinschaft mit 2 Wohnungen und bewohnt mindestens einer der beiden Eigentümer eine Wohnung, gilt auch im Bereich des Wohnungseigentums die Befreiung des § 47 Abs. 4 GEG (siehe oben Kap. 1.1.3), so der Anwendungsbereich des § 47 Abs. 3 GEG auch für Zweier-Gemeinschaften eröffnet ist.