Bestandsgebäude (GEG) / 2.2 Anlagen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik

§ 57 GEG – Verbot von Veränderungen; entgegenstehende Rechtsvorschriften

(1) Eine Anlage und Einrichtung der Heizungs-, Kühl- oder Raumlufttechnik oder der Warmwasserversorgung darf, soweit sie zum Nachweis der Anforderungen energieeinsparrechtlicher Vorschriften des Bundes zu berücksichtigen war, nicht in einer Weise verändert werden, dass die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert wird.

(2) Die Anforderungen an Anlagen und Einrichtungen nach diesem Teil sind nicht anzuwenden, soweit ihre Erfüllung anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften zur Standsicherheit, zum Brandschutz, zum Schallschutz, zum Arbeitsschutz oder zum Schutz der Gesundheit entgegensteht.

2.2.1 Grundsätze

Bestehende Anlagen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik unterliegen gemäß § 57 GEG entgegen der amtlichen Überschrift einem Verschlechterungsverbot und keinem Veränderungsverbot.^[1] Sie dürfen nicht in einer Weise verändert werden, dass die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert wird. Freilich dürfen sie jedoch in einer Weise verändert werden, die die energetische Qualität des Gebäudes verbessert. Ordnen sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften abweichende Anforderungen, u. a. zur Standsicherheit, zum Brandschutz oder zum Schallschutz an, sind diese nach § 57 Abs. 2 GEG maßgeblich.

Dies gilt nach § 57 Abs. 1 GEG allerdings nur für solche Anlagen, die zum Nachweis der Anforderungen energieeinsparungsrechtlicher Vorschriften zu berücksichtigen waren. War die betreffende Anlage nicht erforderlich, um die Vorgaben der EnEV bzw. des GEG einzuhalten, darf sie demontiert werden, soweit sie im Nachweis nach EnEV bzw. GEG nicht berücksichtigt wurde. Wurde sie berücksichtigt, darf sie allerdings nicht demontiert werden.^[2]

[1] HK-GEG/GEIG/Knauff, § 57 GEG Rn. 4.

[2] Jungmann/Lambrecht, GEG im Bild, S. 97.

2.2.2 Betreiberpflichten

§§ 58 bis 60 GEG regeln bestimmte Betreiberpflichten. Nach § 58 Abs. 1 GEG besteht die Pflicht zur Aufrechterhaltung der Betriebsbereitschaft. Konkret darf also Heiztechnik, die den Energiebedarf senkt, nicht außer Betrieb genommen werden. Eine vorhandene Lüftungsanlage oder Thermostatventile dürfen nicht ausgebaut werden, wobei allerdings § 58 Abs. 2 GEG eine Öffnungsklausel dergestalt enthält, als ein energetischer Ausgleich durch andere bauliche oder anlagentechnische Maßnahmen geschaffen wird.

Bezugspunkt ist dabei der Einfluss einer energiebedarfssenkenden Einrichtung auf den Jahres-Primärenergiebedarf. Bleibt dieser letztlich im Ergebnis unverändert, wird eine Nutzung und Erhaltung nach § 58 Abs. 1 GEG fingiert.^[1] Die Pflicht zur sachgerechten Bedienung regelt § 59 GEG. § 60 GEG schließlich regelt die Pflicht zur fachkundigen Wartung und Instandhaltung. Verstöße gegen die Betreiberpflichten der §§ 58 bis 60 GEG sind im Übrigen nicht bußgeldbewehrt.

[1] Frenz/Lülsdorf/Frenz, § 11 EnEV Rn. 20.

2.2.3 Adressat der Pflichten

Adressat dieser Pflichten ist der jeweilige Betreiber der Anlage. Den Begriff des Betreibers definiert das GEG nicht. In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht dürfte zu differenzieren sein: Im Fall von Zentralheizungsanlagen ist als Betreiber der Anlage nicht der Nutzer, also der Wohnungseigentümer oder sein Mieter, sondern derjenige anzusehen, der die Anlage und ihre Funktionsweise tatsächlich und rechtlich eigenständig beeinflussen kann.^[1] In der Regel ist daher der Betreiber mit dem Eigentümer identisch,^[2] womit die GdWE über § 9a Abs. 2 WEG die Betreibereigenschaft trifft. Bezüglich Kühl- und Raumlufttechnik kann hingegen als Betreiber der jeweilige Teileigentümer bzw. sein Mieter oder Pächter verpflichtet sein. Bezüglich der Lüftungstechnik gemeinschaftlicher Tiefgaragen ist wiederum die GdWE als Betreiberin anzusehen. Dies gilt auch im Fall geregelter Mehrhausanlagen, da die Tiefgaragenteileigentümer zwar Untergemeinschaften bilden können, die allerdings als solche nicht rechtsfähig sind.^[3]

[1] HK-GEG/GEIG/Knauff, § 58 GEG Rn. 3.

[2] Frenz/Lülsdorf/Frenz, § 11 EnEV Rn. 19.

[3] BGH, Urteil v. 10.11.2017, V ZR 184/16, ZMR 2018, 234.