Bestellung des Verwalters (WEMoG) / 3.3 Personengesellschaft

3.3.1 Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

Die GbR ist zwar rechtsfähig^[1], kann aber nicht wirksam zur Verwalterin bestellt werden.^[2] Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss nicht nur rechts- und geschäftsfähig sein, sondern darüber hinaus auch den weiteren Voraussetzungen genügen, deren Erfüllung das Wohnungseigentumsgesetz von dem Verwalter verlangt. Hiernach muss offengelegt sein, wer als Organ bzw. Vertreter der Eigentümergemeinschaft für die GbR handelt. Diese Voraussetzung ist bei der Bestellung einer natürlichen Person zum Verwalter ohne Weiteres gegeben.

Auch bei der Bestellung einer in ein Register eingetragenen juristischen Person (GmbH und AG) oder einer OHG oder KG als Verwalterin kann insoweit keine Unklarheit aufkommen. Wer für diese handeln kann, ist dem Handelsregister zu entnehmen.

Anders verhält es sich bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Für diese wird nämlich kein Register geführt. Auch der Gesellschaftsvertrag gibt nur Auskunft über Gesellschafterbestand und Vertretungsbefugnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt. Änderungen im Gesellschafterbestand oder im Hinblick auf Vertretungsbefugnisse werden jedoch in aller Regel im Gesellschaftervertrag nicht wiedergegeben.

[1] BGH, Urteil v. 29.1.2001, II ZR 331/00.

[2] BGH, Beschluss v. 26.1.2006, V ZB 132/05.

3.3.2 Kommanditgesellschaft (KG)/Offene Handelsgesellschaft (OHG)

Unproblematisch kann eine KG zur Verwalterin bestellt werden.^[1] Entsprechendes gilt für die OHG.^[2]

Achtung: Bestellung einer OHG oder KG erst nach Handelsregistereintragung

Im Gegensatz zu den juristischen Personen entstehen OHG und KG bereits mit Aufnahme ihres vollkaufmännischen Geschäftsbetriebs. Die Eintragung im Handelsregister wirkt also nicht konstitutiv. Vor Eintragung der Gesellschafter im Handelsregister gilt das zur GbR Ausgeführte entsprechend. Bis zur Eintragung im Handelsregister kann es nämlich zu Gesellschafterwechseln bzw. Wechseln bei den Komplementären der KG kommen. Auch hier ist also für den Rechtsverkehr nicht zuverlässig überprüfbar, wer tatsächlich zur Vertretung befugt ist. Im Vorfeld der Handelsregistereintragung ist demnach ein Beschluss, gerichtet auf die Bestellung einer OHG oder einer KG zur Verwalterin – ebenso wie bei einer GbR –, nichtig.

[1] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 28.5.1990, 3 Wx 159/90.

[2] BayObLG, Beschluss v. 12.1.1989, BReg 2 Z 123/88.

3.3.3 GmbH & Co. KG

Da es sich auch bei einer GmbH & Co. KG um eine Kommanditgesellschaft handelt, wird sie den Personengesellschaften zugeordnet, auch wenn der ansonsten unbeschränkt haftende Komplementär nur als GmbH lediglich beschränkt haftet. Selbstverständlich kommt auch die Bestellung einer GmbH & Co. KG als Verwalterin in Betracht.