Bestellung des Verwalters (WEMoG) / 7.3 Umwandlung bzw. Ausgliederung eines Einzelunternehmens in eine juristische Person – insbesondere GmbH

Will der Verwalter sein bislang als einzelkaufmännisches Unternehmen geführtes Verwaltungsunternehmen in eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft (UG) oder eine GmbH umwandeln, konnte dies nach bisher herrschender Meinung nicht ohne Mitwirkung der von ihm bislang verwalteten Eigentümergemeinschaften erfolgen. Im einen wie im anderen Fall mussten entweder die UG oder die GmbH neu bestellt und ein neuer Verwaltervertrag abgeschlossen werden. Dies wurde selbst dann für erforderlich gehalten, wenn der Einzelunternehmer als alleinvertretungsberechtigter Gesellschafter-Geschäftsführer von UG bzw. GmbH fungierte.^[1] Da insoweit auch keine Wiederbestellung angenommen wurde, waren vor der Beschlussfassung Alternativangebote einzuholen.^[2] Begründet wurde dies mit der Höchstpersönlichkeit des Verwalteramts.

Achtung: Neue Rechtslage!

Diese Rechtslage hat der BGH^[3] grundlegend geändert. Bei der Ausgliederung eines zum Verwalter bestellten einzelkaufmännischen Unternehmens zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag in aller Regel im Wege der Rechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über. Allein der Umstand, dass eine natürliche Person zum Verwalter bestellt wurde, gibt dem Verwalteramt und -vertrag nicht ein höchstpersönliches Gepräge.

Nach Auffassung des BGH kann die Frage, ob Verwalteramt und Verwaltervertrag bei Umwandlungsvorgängen auf die übernehmende Gesellschaft übergehen, nicht anhand der Regelungen des BGB (§§ 673, 613 Satz 1 BGB) oder des WEG (§ 26 Abs. 1 WEG) beantwortet werden, da das Umwandlungsgesetz für solche Vorgänge eine vorrangige Sonderregelung enthält. Nach § 152 Satz 1 UmwG kann das von einem Einzelkaufmann betriebene Unternehmen, dessen Firma im Handelsregister eingetragen ist, zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft ausgegliedert werden. Mit der Eintragung im Handelsregister geht das von der Ausgliederung umfasste Vermögen des einzelkaufmännischen Unternehmens einschließlich der Verbindlichkeiten im Wege der partiellen Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über. Von dem Übergang ausgenommen sind allerdings höchstpersönliche Rechte und Pflichten.

Entscheidend kommt es also darauf an, ob das Verwalteramt und der Verwaltervertrag aus umwandlungsrechtlicher Sicht als höchstpersönliche Rechtsverhältnisse anzusehen sind. Dies ist allerdings regelmäßig nicht der Fall, und zwar auch dann nicht, wenn eine natürliche Person mit den Aufgaben des Verwalters betraut ist. Das Amt des Verwalters ist zwar mit Pflichten und Befugnissen verbunden, deren sachgerechte Wahrnehmung und Erfüllung erhebliche Bedeutung für die Wohnungseigentümer haben können. Allerdings ist dieses Vertrauen in die Eignung und Befähigung des von ihnen bestellten Verwalters regelmäßig nicht darauf gerichtet, dass dieser die Aufgaben des Verwalters höchstpersönlich wahrnimmt. Vielmehr wird sich das Vertrauen im Regelfall auf die Expertise und Leistungsfähigkeit des von dem Verwalter geführten Geschäftsbetriebs richten.

Dieses Vertrauen wird nicht schon dadurch enttäuscht, dass der Verwalter sein einzelkaufmännisches Unternehmen in eine neu gegründete Kapitalgesellschaft ausgliedert, da mit der Umwandlung als solcher kein Verlust an Sachkunde und Leistungsfähigkeit verbunden sein muss, namentlich wenn der Verwalter als Gesellschafter und Geschäftsführer maßgeblichen Einfluss auf die neu gegründete Gesellschaft nimmt. Das wird besonders deutlich, wenn der Einzelkaufmann, der mehrere Wohnungseigentümergemeinschaften verwaltet, Mitarbeiter beschäftigt, denen die Betreuung bestimmter Objekte zugewiesen ist. In einem solchen Fall bedingt die Umwandlung von vornherein keinen personellen Wechsel in der Bearbeitung.

[1] BayObLG, Beschluss v. 7.2.2002, 2 Z BR 161/01.

[2] LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 26.3.2018, 2-13 S 27/17.

[3] BGH, Urteil v. 2.7.2021, V ZR 201/20.